四川彭山恒辰滨江翡翠龙湾项目战略规划_2011年5月30.pptVIP

恒辰·滨江翡翠龙湾 项目战略规划 * Page ? * 由NordriDesign?提供 Page ? * 由NordriDesign?提供 成都必和置业顾问有限公司 2011年5月30 成都必和置业顾问有限公司 目 录 一、营销战略规划 1.战略目标3 2.战略规划4 二、项目开发计划 三、销售收益预估 1.销售价格预估11 2.价格增长预估18 3.销售收益预估19 四、项目财务分析 1.按当前评估价格进行项目财务分析20 2.按销售计划和价格增长预期进行项目财务分析21 3.敏感性分析22 五、现金流量表24 成都必和置业顾问有限公司 战略目标 一、营销战略规划 ?前期做销量， 占市场份额，保现金流； ?中期做品牌， 巩固项目优势，提升项目价值； ?后期做利润， 实现项目利润最大化。 成都必和置业顾问有限公司 战略规划 2012年成绵乐快铁通车，预计市场总量迅猛增长，后期市场总量会处于相对平稳的自然增长阶段（依据《彭山房地产市场调查研究及恒辰·滨江翡翠龙湾项目分析报告》相关分析数据）。 市场总量预测 一、营销战略规划 成都必和置业顾问有限公司 彭山房地产市场需求总量走势图 一、营销战略规划 成都必和置业顾问有限公司 根据项目营销战略目标，前期应迅速占领较大市场份额，快速实现资金回笼，中后期可逐步提高价格降低市场份额，以获取更大的项目利润。 项目所占市场份额计划 一、营销战略规划 成都必和置业顾问有限公司 恒辰·滨江翡翠龙湾项目所占市场份额规划图 一、营销战略规划 成都必和置业顾问有限公司 项目销售计划以项目营销战略为指导方向，以市场总量变化和本项目市场份额变化为依据，暂不考虑市场调控导致的高峰期、低迷期对项目销售量的短期影响，并在执行过程中根据市场的实际变化情况和公司不同阶段性的经营目标而作相应调整。 项目销售计划 商业物业的销售价格和销售量与公司资产运营战略和项目招商计划等各种因素密切相关，暂不能确定。因此，本销售计划暂时不考虑商业物业对销售量和销售价格所带来的影响（在以下章节中凡涉及销售量和销售价格测算的地方均按住宅价值计算），我们将在下一步工作中针对商业物业制定《资产营运计划》、《商业业态定位与规划方案》和《招商方案》，并根据商业物业的实际情况逐步修正销售计划。 一、营销战略规划 成都必和置业顾问有限公司 项目销售计划表 时间 市场总量 当年市场份额 销售量 2011年—2012年 30万㎡ 20% 6万㎡ 2012年—2013年 40万㎡ 28% 11.2万㎡ 2013年—2014年 55万㎡ 30% 16.5万㎡ 2014年—2015年 60万㎡ 26% 15.6万㎡ 2015年—2016年 65万㎡ 23% 14.95万㎡ 2016年—2017年 70万㎡ 18% 12.6万㎡ 2017年—2018年 73万㎡ 16% 11.68万㎡ 2018年—2019年 76万㎡ 15% 11.47万㎡ 合计 100万㎡ 一、营销战略规划 成都必和置业顾问有限公司 项目开发计划的制 定，应考虑公司现金流状况。 本着“按需生产”的原则 ，根据市场需求制定销售计划，根据销售计划制定开发计划。 项目开发计划表（见附件1：） 二、项目开发计划 成都必和置业顾问有限公司 销售价格预估（一线回归分析） 选择具有一定可比性和代表性的楼盘作为参照楼盘 楼盘 名称 巨梁 半岛 华龙 首座 家 天下 粼江 风景 水印 长滩 凯帝 金府 香缇 漫步 销售 均价 4200 4000 2950 4300 3450 3000 3550 三、销售收益预估 成都必和置业顾问有限公司 确定价值要素权重 我们着重考虑参照楼盘与本案在地段、配套、建筑品质、环境、服务等多个方面的差异，采用“德尔菲法”结合彭山消费者对价值要素的偏好程度，确定价值要素权重。 评比要素 企业 品牌 地理 位置 户型 特点 景观 绿化 周边 环境 交通 环境 建筑 风格 权重 0.05 0.11 0.08 0.10 0.07 0.10 0.05 评比要素 小区 配套 市政 配套 商服 配套 教育 配套 小区 规模 物业 服务 建筑 品质 权重 0.05 0.07 0.10 0.06 0.05 0.05 0.06 三、销售收益预估 三、销售收益预估 成都必和置业顾问有限公司 参考楼盘要素评分（10分制） 评估要素 企业 品牌 地理 位置 户型 特点 景观 绿化 周边 环境 交通 环境 建筑 风格 小区 配套 市政 配套 商服配套 教育 配套 小区 规模 物业 服务 建筑 品质 平均 得分 楼盘名称 0.05 0.11 0.08 0.10 0.