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房地产开发过程中造价控制探析 　　摘要：本文以房地产造价控制为研究对象，主要探析房地产项目从设计规划到施工完成的阶段的造价控制。 　　关键词:房地产；开发；造价；控制 　　 　　 房地产在近几年正经历着一个飞速发展的阶段，在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。对于房地产开发商而言，最大限度地提高企业的投资收益，这一点一直倍受众多房地产开发企业的热切关注，既为热点又是难点。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。 　　一、房地产开发全过程工程造价控制概述 　　 1.设计是有效控制开发项目工程造价的前提。工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件和图纸的整个活动过程，它是对开发建设项目的全面规划和实施意图的具体描述，是项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。 　　 2.工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心。通过招投标引进竞争机制，在缩短建设工期、确保工程质量、降低工程造价等多方面作用明显，也有效地保障了招标人和投标人的合法权益。 　　 3.施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节。施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程签证，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。 　　 4.竣工结算是有效控制开发项目工程造价的关键。工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强业务人员的素质教育，减少工程量清单中的差错率和杜绝违法违规行为。 　　二、影响房地产造价的因素 　　 控制房地产造价就有必要了解影响房地产造价的影响因素，针对这些影响因素才能够在控制造价方面有的放矢，才能够真正控制有效。那么什么是影响房地产建造价格的影响因素呢，笔者认为按照房地产造价成本构成内容可以分为三个方面：一是房地产建筑项目的土地成本。由于地段原因，处于市区的优良地段必然容易保障较好的销售率，但是在处地段往往需要拆迁，安置拆迁户，因此，开发的商品房有部分是需要给社会公共部分，还有绿化地带占用土地，所以要保障商品房的出产率，因为其高低直接影响找商品房的价位，也间接的反应了土地的使用成本。二是房地产项目楼房的设计和项目规划，这部分是项目前期的事项，科学合理的设计规划能够降低成本又能够带来效益，利用价值工程原理做好项目规划期工作很有必要，因为其影响后期的施工和销售。三是建筑施工及安装成本，这一部分成本略占工程总成本的40%，随着建材价位的不断攀升，这部分支出有所上升，采购，储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择，工程量预算等等都将对建造成本形成影响，因此，按照价值工程原理来说，就要在保障质量的前提下，控制好房地产造价。四是房地产项目运作完成期间的费用，房地产项目开发投资都比较大，期间有很多资金被占用，时间过长机会成本对造价成本具有不可忽视的影响，很多房地产开发商购买了土地，之后向银行抵押贷款，如果建造周期过长，那么产生的利息支出就很大了，金占用时间越短，资金周转次数就越多，效益就越大，优其在物价上涨的情况下，资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而，建设周期决定了项目占用资金的损值量。换言之，它增加了实际成本。 　　三、控制房地产造价的对策 　　 1.房地产项目设计规划阶段的造价控制。房地产项目设计规划阶段是房地产项目在技术与经济上对其全面实施安排的阶段，对于项目在施工安装，项目完成周期，经济效果等方面都将产生积极的影响，起着决定性的作用。房地产项目的设计规划阶段是整个项目的统领，能动的控制建设项目工程造价的最佳阶段。所以建设工程项目的造价控制贯穿于项目建设的全过程，但控制工程造价的关键在于项目设计阶段。设计阶段是全过程工程造价控制的构建点，也是重点。首先，咨询具有相当丰富经验的工程造价专业人士，让其在项目设计阶段就参与和介入，进行整个项目的计价和造价管理，目的是提高工程的投资效益，使项目工程造价结构更为合理。其次，利用价值工程原理来论证设计方案在经济和技术上是否可行，房屋功能上是否科学合理，房屋使用上是否安全，以竞选符合价值工程原理的优秀设计方案。房地产成本控