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房地产金融风险控制 　　摘要：研究论述了房地产金融风险存在的原因，投资风险管理的目标和控制，以及如何做好房地产贷款风险管理与控制制度系统。 　　关键词：房地产；金融风险；投资；控制 　　 　　房地产业是一个典型的高风险行业，在提供给投资者较高收益的同时，也蕴含了相当大的风险。风险管理是整个房地产业健康发展的要求。房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。 　　房地产金融的资金运作特性主要有资金垫付量大、资金的周期长、资金运动的固定性。由于房地产金融的这些特性，使房地产金融在运行中蕴含着许多风险。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且对整个金融业和国民经济的稳定发展也至关重要，因此有必要对房地产金融风险进行分析研究。 　　纵观房地产信贷实践，其风险的成因主要有：实质性风险因素、道德风险因素、心理风险因素、技术性因素和体制因素。 　　 　　一、房地产投资风险管理的目标 　　 　　房地产投资风险管理要围绕风险管理所要完成的目标进行。房地产投资风险管理目标应该是在损失发生前保证经济实现，在损失发生后有令人满意的复原，即包括其损前目标和损后目标。损前目标包括：节省风险管理成本、减少恐惧心理、承担社会责任，建立良好的形象、满足社会和政府要求。损后目标包括：维持生存、稳定收入，继续增长、承担社会责任。由此可见，风险管理目标并不局限于企业本身，而还应全面考虑企业外社会、政府以及顾客等方面，只有这样，企业才能拥有良好的社会形象，自身也才能得到长足发展。 　　 　　二、设置房地产投资风险管理机构的构想 　　 　　要搞好房地产投资风险管理，首先应从开发商内部健全机构，有专门机构和人员去执行或协调风险管理职能。房地产投资风险管理机构的任务应该是围绕风险管理目标，即实现房地产投资利益最大或风险最小，对房地产投资风险进行识别―分析―决策―控制―处理的有机过程。 　　笔者认为，设置房地产投资风险管理机构可以采取以下几种形式： 　　1．将风险管理机构隶属于财务或人事、工程、销售等部门，一般可以隶属于财务部门或人事部门。 　　2．建立专门风险管理机构，负责企业的全部风险管理，但此时其应为参谋部门而非主管部门，负责拟定企业全面风险管理的计划，直接负责企业保险管理，对工程、销售、财务、劳务等部门风险管理，进行工作上的联系、建议和调整。风险经理的设置是建立房地产投资风险管理机构的首要任务。在中国房地产开发企业中，由于未设置风险经理，因此可以说，真正的风险管理在中国的房地产开发企业尚未真正开展。 　　 　　三、房地产投资风险控制 　　 　　房地产投资风险控制是指开发商在房地产投资风险事件发生前、发生时及发生后，在风险识别与风险衡量的基础上，及时预测和发现可能存在的风险，采取相应的风险控制措施，化解、调节、控制风险因素，以回避、消除和降低风险事件发生的概率以及风险损失的程度，从而最终实现降低房地产开发商预期收益损失。根据房地产投资中风险事件孕育发展的不同时期，房地产投资风险控制的侧重点不同，其方法具体可分为风险回避、风险预防、风险抑制和风险转移。 　　1．房地产投资风险回避。指开发商通过对房地产投资风险的识别和衡量，发现某项房地产投资活动可带来风险损失时，事先就避开风险源地或改变行为方式，主动放弃或拒绝实施这些可能导致风险损失的投资活动，以消除风险隐患。 　　2．房地产投资风险预防。指开发商在房地产投资风险损失发生前采取某些具体措施以消除或减少可能引致风险损失的各项风险因素，实现降低损失发生的概率，同时也能达到减小风险损失程度的作用。 　　3．房地产投资风险抑制是指在房地产投资风险损失发生前、发生时或发生后，开发商通过采取相应措施以减小风险损失发生范围或减轻损失程度。 　　4．房地产投资风险转移的方法主要有：契约性转移、项目资金证券化等。 　　 　　四、房地产贷款风险管理与控制制度系统 　　 　　1．建立科学、规范、系统的内部控制制度。 　　2．体现责、权、利高度结合和以存定贷、以市场为导向的原则，围绕“效益性”进行目标经营。 　　（1）建立以各级行长为中心的决策体系，完善行长负责制，确立行长在贷款决策中的中心地位和作用。 　　（2）实行资产负债比例管理，控制贷款投放。根据资产负债比例合理确定信贷规模，体现“以存定贷”原则。同时，严格执行“择优限劣”政策，优化信贷资金结构，尽可能使贷款风险分散化，综合风险实现最小化。 　　3．在机构设置上，要充分体现“审贷分离”制度，同时建立必要的统计部门和估价部门。 　　（1）确保贷前调查、贷时审查、贷款发放、贷后检查工作的相对独立性。 　　（2）统计部