天河区瑜翠园地块前期定位策划案经典.pptVIP

以人为本，满足了每个家庭成员的个性需要，因地制宜，适宜了变化要求 家庭活动和接待客人分区 洁污分区 动静分区 Thanks~~ 天河区人口就业情况，子女就学条件 第五次人口普查的结果显示：全区总人口1,109,320人，其中常住户籍人口439,333人（非常住户籍人口为92,992人，合计户籍人口为532,325人），增长2.6%。全年城镇登记失业人数17014人，失业人员就业率达到73.2%，比上年提高2.5个百分点 。 年末全区共有幼儿园157所，在园幼儿数30955人；小学81所，在校生94596人；普通中学53所，在校生52595人； 2010年房地产政策 1.中央经济工作会议 保障性住房 普通商品房供应 自住和改善性购房 保障性住房建设， 2.国四条 加快保障性住房，市场监管，稳定市场，遏制房价过快 3.国11条 土地出让价款50% 二套房40% 4.新国十条 付款不低于30%；二套房首付不低于50%，第三套房不放贷 2010年广州重点房地产政策 5.政府主导建限价房，今年重推800套 6.3000套经租房上市，旧楼加建廉租房 7.地价首付五成，土地出让保证金升至20% 8.二手房网上交易系统上半年启动 9.粤四条：售房24小时前须明码标价 政策分析 1，中央对房地产问题的定调在经济工作会议后(迪拜事件后)有一个很大转变。 2，收紧二套房贷、土地出让金政策在短期内连续出台，大超预期。 3，对土地囤积问题调查也加速，国土资源部长所提到的土地制度重大变革临界点寓意深刻。 4，在出台这些政策后，住建部还召开各省600位(最终只有200位到会)副市长开会。其目的就是贯彻和严格执行中央的房地产市场政策。 结论 我们都知道，政策对房地产的影响是很大的，由以上的这些政策，我们得出国家针对房地产市场的调控主要是指向控制投机性购房和增加供应，而这对当前的房地产板块显然是不利的。但却有效防止囤地，并对降低地价乃至房价起到一定作用，并将加速房地产企业优胜劣汰，对净化市场起到积极意义。 竞争楼盘对比分析 结论：附近楼盘对我们的影响还是非常大的，竞争也很激烈，因为和我们同期开发的楼盘还是比较多的，但再认真对比，会发现，我们的价格比其他楼盘是便宜很多的，而且我们还有包括精装修，所以，总体来说，我们还是具有自己的优势。 Swot分析 优势 环境优美、交通方便、离尘不离市 项目自身配套完善，户型分布较为广泛，具备一定市场竞争力 ? 劣势 宏观市场流动性过剩，房地产市场处于调整阶段，政策有变化可能 项目所处路段的周边公共配套和交通有待进一步改善。房价租金比偏高，不利于投机 机遇 项目宏观环境总体向好，市场供需两旺，价格较快增长，机遇显现； 区域生态环境优越，未来升值潜力大，需求不断上升，项目机遇显现。 社会治安进一步改善 威胁 来自周边各楼盘的竞争 项目地理位置不具备优势。。 多项限制政策的出台， 项目市场定位 （一）项目名称 （二）项目形象定位 （三）消费群体定位 1.分布区域定位 2.收入状况，支付能力定位 3.家庭结构，文化素质定位 4.职业定位 （四）户型定位 （五）价格定位 （六）物业管理定位 项目名称---蓝水湾 案名构思：蓝水湾人文社区，倡导“包容、开放、休闲、浪漫的水岸生活方式，全面诠释国际化都市人居港湾的生活理念，打造成‘最具特色的水岸文化主题社区’，因而在案名的构想中，须体现出“以人为本，以生命为本”的生活境界，而水是生命的源泉，也是生命之本，及所涵盖的独有的水岸生活方式遥相呼应。：“蓝水湾”，三个字眼皆与“水”相关，利于传播、记忆、并引发美妙的联想；同时也体现了此项目倡导的水岸生活方式的核心主题。 主题语：1.我住在湾边，好幸福 2.城市纯天然住宅 3.轻松完美好心情 4.自然.艺术.你的家 项目形象定位 倡导“包容、开放、休闲、浪漫的水岸生活方式，全面诠释国际化都市人居港湾的生活理念 用“蓝水湾”作为案名，不仅展现出深厚的文化底蕴，充分表达了中华传统中老庄之道对个体自由与性灵的追寻，因而具有诗意的情怀，同时赋有深刻的思想寓意：“蓝”是广阔与未来的象征，是博大和前瞻的象征；“水”象征着不断喷涌、不断行进的些许支流，二者又共同融入为一体，犹如一道永不停息的海湾，也含蓄的体现出“和谐共荣”的时代主题。 “蓝水湾”，充分表达了如下主题： 兼容并蓄、博采众长、赢得未来。 消费群体定位 1.消费者分布区域定位 2.收入状况，支付能力定位