泰州华钜活力城商业定位报告推荐.pptVIP

业态布局 90 业态 车库通道 汽车维修 车库通道 电梯大厅 空间利用 1 由于地上空间已不足以布局本案所需的业态，所以要向使用率颇低的地下车库发展，使项目空间得到高效使用。 2 由于运动类业种主要以乒乓球、桌球、溜冰为主，而娱乐类业种为棋牌、麻将室、桌游、书店阅览为主，将其组合于一起可成为市民活动中心的主题，辐射老、中、小年龄段。 3 由于一层空间不足，儿童教育设置在地下,同时也匹配其较弱的租金承受力。 布局依据 运动类 儿童类 业态布局·小结 91 -1F 业态布局 将停车库部分约3000平方米扩建为地下商场，增强项目可租赁面积，提高坪效，业态规划设想： 开设市民活动中心，与街道联合安置社区公益活动，建立良好邻里关系，适机申请优惠政策； 活动中心可包括：设mini网吧、棋牌室、桌游、书店；桌球、轮滑、乒乓球、书店阅读等；聚集人气； 增设儿童培训业态，考虑一层面积有限，新增儿童摄影、滑轮、早教培训等业态，可放入地下一层。 主要调整内容 电梯大厅 市民活动中心 儿童教育类 车库通道 车库通道 业态布局·小结 92 上图序号 中岛商家 1 桦硕眼镜 2 非常雕刻 3 伊味儿食品 4 手机、数码美容 5 灵石轩水晶 6 木子王玩具 美食类 服饰类 生活服务类 儿童类 新增中岛 1.减少零售和服饰类，增加儿童、服务型业态，补充优化餐饮业态 2.增加中岛商户，提高坪效。商场北侧动线原有6家商户，南侧动线可增加六家，可考虑创意文具、成人玩具；美甲、饰品、通讯、干货、零食等服务业态 主要调整内容 1F 业态布局 设备区 设备区 安全通道 安全通道 WC 安全通道 安全通道 车库通道 车库通道 安全通道 安全通道 6 5 4 3 2 1 END 华钜集团泰州活力城项目整体收益评估报告 久（G）12087华钜001号 * * * * * * * * * 整体（1F、-1F、不含KFC）租金预期收益表 效益分析 楼层 2013年租金 2014年租金（5%递增） 2016年租金（8%递增） 2018年租金（8%递增） 1F 3819743 4010730.57 4331589 4678116.14 -1F 640800 672840 726667.2 784800.576 合计 4460543 4683571 5058256 5462917 预计至2013年年底为本案二次招商的培育期，租金方面保持在较低水平，随着品牌逐步调整，本案的主题更为多元化，人流量逐步提升，租金可实现逐年递增，预谨慎预计2014年起，每两年租金涨幅达到8%。 58 业态定位论证 Chapter 5 59 60 依照消费者的需求出发 符合项目自身条件 考量市场竞争关系 本案业态如何定位，我司解决方案思考路径 主题性 消费者互动性 业态特性 布局原则制定 项目自身条件明确 观察一：周边居民·五人三代同堂之家·年轻父母消费需求 61 周末，年轻父母外出购物经常带上孩子，会给孩子买点零食、冷饮，或者给孩子购买服装、生活用品、玩具，或陪同孩子玩电子游戏机、室内儿童游乐，也可能一家三口看一场电影，而大人们自身消费相对于儿童消费来说，很少。 消费特征对应主力业态 能满足儿童日常所需的商品，愿意给孩子花钱，比如童装，儿童玩具、儿童游艺等。 由于父母关注儿童的成长，所以儿童教育业十分重视，比如婴儿早教，母亲也可能参加胎教的学习，等小孩长大点后，为增强儿童的综合能力，比如让小孩学习跳舞、钢琴等。 同时能适合年轻父母与孩子的娱乐项目，比如电影院，更适合家庭型的消费。 日常生活消费状态一 诸多父母比较看重孩子的教育和培养，比如周末带孩子去参加早教类，希望孩子得到良好的成长环境。 观察一：周边居民·五人三代同堂之家·年轻父母消费需求 62 周末外出，全家人经常会去超市购买生活日用品、居家用品、食物等，孩子的母亲可能还会去做美容美发美甲。 由于年轻父母大多工作繁忙，有时会需要工作照拍摄、照片打印、文件打印扫描等，工作压力大，导致体质普遍都不好，对药房、补品以及按摩也会有需要。 日常生活消费状态二 周末外出，回家不愿意再烧饭，所以经常全家人共享晚餐。 消费特征对应主力业态 适合家庭聚餐的餐饮，比如菜式与场地都需满足全家人的需要，能使家庭得到享受型饭局。 围绕生活、工作所需的配套服务需求，能够满足消费者日常出行购买的商品，以及由日常生活、工作展开的相应配套服务业态。 服装服饰购物选择成熟商业地带（城中），所以服装服饰消费对于本案来说并非主要消费行为 年轻父母自身除了生活方面的消费，在服装、饰品方面的消费也有需求，但一般主要都去城中消费，商品选择面大。 观察一：周边居民·五人三代同堂之家·祖辈消费需求 63 日常生活消费状态 儿女工作繁忙，家务成为老人主要的工作，所以老人常常将大卖场是做