石家庄某地块调研及可行性研究报告61页.pptVIP

依托于有利规划，高新区近年项目供应量较大且区域集中，未来区域生活氛围浓郁；未来住宅市场的供给主要是区域内的旧村改造。 随着开发区道路、交通、水系公园等基础设施配套的大大改善，未来开发区的居住环境将有质的飞跃，将会吸引更多的主城区的消费者前来置业。 根据对开发区未来的住宅预测每年将近有100-120万平方米的实际供应量。 从目前代表的楼房的销售情况看，去化率维持在约90%的水平，销售情况良好。 成本利润测算 ▲可开发用地为500亩时：毛利润率：28.54% ▲成本倒推地价为：306万/亩。 ▲高层 6000元/㎡ 小高层 7500元/㎡ 底商 7000元/㎡ 大型商业 6000元/㎡ 注：详见下表 结论 6000元/㎡ 大型商业 7000元/㎡ 底商 7500元/㎡ 小高层 6000元/㎡ 高层 售价 产品 第三部分 项目初步定位和开发建议 四、价格定位 是否可进入结论 风险分析 价格测算 成本利润测算 可行性结论 风险 分析 区域放量大，竞争激烈，加大开发风险。 国家宏观政策趋紧，房地产 调控力度进一步加深，对房 地产市场造成不小的冲击， 从目前情况来看，政策有进 一步趋紧的可能。 限购政策影响。 项目建议： 该项目属旧村改造项目，该村旧村占地规模大，除去回迁占地后，可开发用地可观。项目地未来区位优势突出，地段土地升值空间大，是理想的战略储备项目 通胀加剧进一步加 深整体经济风险，对 房地产市场产生不利 影响。 初步测算，理想利润率在14.86%，利润率较高。 市场性 风险 其他 风险 政策性 风险 资金性 风险 投资产出性 风险 一次性投入资金较多，可能对公司资金流产生一定影响，影响公司战略布局。 风险分析 测算基本数据 单位/平方米 　 　 1235004 可开发商品房面积 　 　 2.47 开发用地容积率暂按 注：村里承诺500亩的开发用地 500 可开发用地面积 单位（亩） 　 　 250 回迁安置楼占地面积 　 　 　 2.5 回迁安置楼容积率 单位万（平方米） 　 3 回迁配套 单位（个） 备注：按每户一个计算 1100 车库 单位（万元） 备注：按40万/户计算，费用包括：建筑附属物评估补偿、电气移机、过渡费、搬家费、拆迁奖励等费用 44000 现金补偿 备注：按15平方米商业/人计算， 6 安置商业 单位（万平方米） 备注：标准是300平方米/户，村里考虑综合情况要求按50万平米计算 33 回迁楼面积 对村补偿条件 4000 人口（人） 1100 户数（户） 　 备注：该数据为开发区土地局提供 615 旧村占地（亩） 村概况 东仰陵村旧改基本数据 测算方法：该项目属旧村改造项目，参照石家庄其他旧改项目的开发模式，旧村改造中，在经确定旧改范围后，除去该村旧村回迁安置占地以外的土地为开发商开发用地，开发用地的挂牌地价确定是主要是组成是拆迁补偿安置旧村村民所有发生的总费用，另加上政府在土地交易过程中应收的费用。挂牌地价的90%为旧村拆迁安置总费用。 2011年石家庄土地成交情况 二、区域或板块市场土地市场发展情况 1、土地成交情况 石家庄五宗地起始价成交，两宗流拍。业内指出，受楼市调控的影响，开发商不但拿地速度趋于谨慎，而且新盘推出的步伐也明显放缓，石家庄楼市上半年新盘上市量明显处于低位。 0 8.83亿 5 268 178281 314289.5 7 6月 8宗地均以起始价成交。石家庄市国土资源局相关负责人表示，石家庄政府会坚持不移地贯彻执行此政策。 0 10.61亿 8 411 273658.34 273658.34 8 5月 003号土地出让活动原计划在石家庄市地产交易市场二楼拍卖厅举行，但因该地块无人竞价而宣告流拍，本次土地出让活动也随之取消。 0 0 0 230 153281 153281 1 5月 石家庄两宗地成功出让，一地块激烈竞价。业内人士分析，由于该地块价格非常便宜，起始价仅合38.75万元/亩，如果能够“变性”开发住宅，并提高容积率，将有非常大的利润空间。 47% 4.8 亿 2 137 91343.5 91343.5 2 4月 在本月土地市场成交的8 幅土地中，仅有5幅地块以底价成交。此次出让土地的总面积约159351.49平方米，约合239亩。 0 7.73亿 5 239 159351.49 378852.49 8 1月 点评 整体溢价率 成交金额 成交幅数 约合（亩） 成交面积(平方米) 供应面积(平方米) 供应幅数 月份 石家庄房地产进入平稳发展期，未来市场竞争压力较大； 商品房价格逐年增长，但受调控政策影响，价格变化平稳，整体市场仍处于较快发展期；