第10章房地产投资组合与具体方案选择 房地产投资分析 .pptVIP

型方案的选择来说，同样可以应用净现值、净年值作为评价指标。当各方案的寿命期相同时，可如下择扰： ①净现值法，取各方案中NPV值最大者为最优方案； ② 净年值法，取A值最大者为最优方案。 事实上，当基准收益率一定，各方案寿命期相同时，上述两种指标判定优劣的结论肯定是一致的，在计算时采用任何一种方法均可，通常采用净现值法。 下面举例说明这种比较方法。 ［例10-1］某房地产开发商拟在某块土地上新建一开发项目，现有A、B、C三个方案，各投资方案的现金流量见表10-1。各方案寿命期均为6年，基准收益率ic=10%，试问此开发商选择哪个方案在经济上最有利？ 表10-1 各投资方案的现金流量表 单位：万元 投资方案 初期投资 销售收入 运营费用 净收益 A 2000 1200 500 700 B 3000 1600 650 950 C 4000 1600 450 1150 解 求得各方案的净现值分别为： NPVA=(1200-500)×(P/A,10%,6)-2000=1049(万元) NPVB=(1600-650)×(P/A,10%,6)-3000=1137(万元) NPVC=(1600-450)×(P/A,10%,6)-4000=1008(万元) 显然NPVB最大，所以B方案应是最优方案。 （2）差额净现值法 在实践中，推测各方案的收益和费用的绝对值是很不容易的。但是，在很多情况下，研究各方案不同的经济要素，找出各方案之间的现金流量差额却比较容易。所以，研究两方案现金流量 的差额，由差额净现值的正负来判定方案的优劣是有效的方法，这种方法被称为差额净现值法。 ［例10-2］以上述公司的三个互斥型方案为选择为例，B方案较A方案初期投资多1000万元，每年的净收益多250万元。用NPV(B-A)表示B方案较A方案增加的现金流量的净现值，则有： NPV(B-A)=NPVB-NPVA =(950-700)×(P/A,10%,6)-(3000-2000) =250×(P/A,10%,6)-1000 =89(万元)0 NPV(B-A)0，说明B方案的净现值较A方案的净现值大，因而可以判断B方案较A方案有利。 同样，C方案较B方案增加的差额净现值为： NPV(C-B)=NPVC-NPVB =(1150-950)×(P/A,10%,6)-(4000-3000) =200×(P/A,10%,6)-1000 =-129(万元)0 由于NPV(C-B)0，说明C方案的净现值较B方案的净现值小，因而可以断定B方案较C方案为优。 差额净现值法比选程序如图10-2所示。 开始 将方案按初始投资由小到大排序 选择最初投资最少的方案 为临时最优方案 选择与临时最优方案相邻的方案 与临时最优方案进行比较 △NPV0 (△IRRic)? 以投资较大的方案为临时最优方案 比较完 全部方案？ 最后得出的方案为组中最优方案 保留原方案 为临时最优 方案 图10-2 差额净现值法比选程序 Y N N Y （3）差额投资内部收益率法 在进行长期互斥型方案选择时，不能直接应用内部收益率指标作为评价指标。仍以例题10-1加以说明，求出各方案内部收益率如下： 700(P/A,IRRA,6)-2000=0 IRRA=26.4% 950(P/A,IRRB,6)-3000=0 IRRB=22.1% 1150(P/A,IRRC,6)-4000=0 IRRC=18.2% 此时如果根据内部收益率的大小来判断方案的优劣，那么就应是A方案最优。这个结论与前述采用净现值的选择结果相矛盾。可见，对于从若 干个方案中择优的互斥型方案，不能使用内部收益率的大小作为判断方案优劣的指标，只能采用差额投资内部收益率。差额投资内部收益率法计算过程非常复杂，因此在实践中是非常实用的。 ［例10-3］仍以例题10-1加以说明，从例题10-1可知，方案A、B、C的净现值均大于零，因此，三个方案均可作为备选方案。向B方案投资就意味着比A方案多投资1000万元，追加投资的结果将使B方案投入较A方案每年年末多250万元的净收益，将其称为B-A方案。其差额投资内部收益率 IRRB-A可由下式求得： 250(P/A,IRRB-A,6)-1000=0 IRRB-A=13%