经济复苏背景下我国房地产市场发展走势分析-analysis on the development trend of chinas real estate market under the background of economic recovery.docx

河北工业大学硕士学位论文 河北工业大学硕士学位论文 经济复苏背景下我国房地产市场发展走势研究 经济复苏背景下我国房地产市场发展走势研究 PAGE PAGE 13 PAGE PAGE 10 第一章 绪论 §1-1 研究背景及意义 研究背景 房地产业是我国的支柱产业和先导产业，房地产市场既属于实体经济又属于资本市场的范畴。房地 产市场关联性强，能带动其他产业的发展。现阶段，房地产市场的发展已经成为国民经济发展状况的晴 雨表。 美国次贷危机，从 2006 年开始，到 2008 年已经蔓延到全球。我国同样也受到这次金融危机的影响， 最直接的影响就是我国进出口额减少，2008 年第一季度，我国出口总额下降了 3.4%。受我国宏观经济 的影响，我国房地产市场的发展也不景气。为了摆脱金融危机的阴影，使我国经济快速，政府出台了一 系列的宏观调控政策，到 2009 年第二季度，我国经济开始复苏，房地产市场也开始恢复发展。在此期 间，政府出台了一系列“救市”的政策，例如，降低开发商资金比例，对部分个人购房免征营业税，公 积金贷款买房优惠等政策，使我国房地产市场迅速发展。2009 年下半年，房地产市场发展已经“很热”， 销售面积明显回升，房地产价格也狂涨。为了抑制房地产泡沫，政府出台一系列控制房价的政策，例如， 保险资金不得用以炒房和开发房地产；限制土地出让面积；个人住房转让营业税的年限由 2 年增加到 5 年；购买第三套以上住房，贷款首付和贷款利率大幅提高，房价较高的地区暂停发放第三套房的贷款， 到 2010 年 7 月房地产价格开始平稳。从整体上看，我国房地产市场处于量价齐涨的状态。 研究意义 房地产市场与宏观经济关联性强，宏观经济的发展能带动房地产市场的发展，房地产市场的发展反 过来也能推动经济的发展，房地产在整个国民经济中占有很重要的位置。因此，房地产市场稳定、健康 发展也是我国国民经济可持续发展的保障。本文通过分析我国房地产市场的现状，结合现阶段我国房地 产市场存在的问题，提出健康发展房地产市场的建议，使我国房地产市场可持续发展。房地产市场发展 状况也是我国政府、企业和居民高度关心的问题。因此，研究我国房地产市场的发展走势，对我国房地 产发展乃至整个国民经济都有重要的理论意义和现实意义。 现阶段，我国处于经济复苏时期，以经济复苏为背景研究我国房地产市场的发展状况，分析经济复 苏背景下我国房地产市场运行的主要影响因素，对现阶段控制我国房地产价格以及保持房地产市场持续 稳定的发展都具有重要的意义，这些也是政府、投资者、消费者都十分关心的问题。本文从定性分析和 定量分析角度研究我国房地产市场的发展现状、经济复苏背景下我国房地产市场出现的问题以及房地产 市场发展影响因素，并提出经济复苏背景下发展我国房地产市场的政策建议。希望对读者能起到一定的 借鉴作用。 §1-2 国内外研究现状 1-2-1 房地产周期波动理论综述 1．国外研究现状 国外学者在早期主要集中探讨房地产周期的影响因素。最早可以上溯到库兹涅茨 1930 年发表的《生 产和价格的长期变动》中对美国建筑业周期波动的分析，其认为美国建筑业中 15-25 年的周期波动表现 得特别明显。 除了一般性的理论分析外，房地产业周期波动的研究层出不穷，按照研究的对象可分两大类别。 一类是房地产周期的定义和分类。stePhen.APhrr 和 Borm(1999)[1]将房地产周期分为三类。第一类 是房地产实物市场周期，具体包括需求周期、供给或建筑周期、出租率周期、季节周期等；第二类是房 地产投资周期，具体包括资产生命周期、资产所有权周期、租金率周期、出租率周期、营运支出周期等； 第三类是国际房地产周期，包括国家和地区周期、货币周期、国际贸易周期。 另一类则主要集中于对房地产业周期的识别上，以证明房地产业周期的存在性，并研究房地产业 周期波动与宏观经济周期的关系。 Grebler 和 Bums(1982) [2]分析了美国 1950-1978 年间房地产总体建筑、公共建筑和私人建筑，发现 了 6 个住宅周期和 4 个非住宅周期，且发现宏观经济落后于房地产周期 11 个月达到峰值。 Roywerzlick(1980) [3]通过分析 1795-1973 年间 180 年美国房地产业波动情况，指出美国房地产业波 动周期为 18 年。 stePhenA.Pyhrr[4]等人研究了美国房地产周期波动，认为房地产波动本质上是供求变动引起的，他 们将房地产周期波动分为 5 个阶段，各阶段的波动因素互有区别。 2．国内研究现状 我国房地产市场的发展晚，国内学者对房地产周期的研究受到一定的限制。我国学者主要从下面的 几个方面进行研究： (1)房地产周期问题的提出 南开大学的薛敬孝教授 1987 年发表在《南开