长沙新河三角洲项目最高最好用途研究报告.doc

长沙新河三角洲项目最高最好用途研究报告 致北京北辰实业股份有限公司长沙新河三角洲项目最高最好用途研究报告2007年12月18日xxxxxC03 负责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：9新的政府法令9公司政策的变化9对长沙房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。2xxxxxC03 目录1.场地分析2.宏观经济研究3.长沙中高端住宅市场研究4.长沙商住公寓市场研究5.长沙高星级酒店市场研究6.长沙高品质办公市场研究7.长沙大型零售市场研究8.国际案例分析3xxxxxC03 目录9.项目整体定位建议10.中高端住宅开发建议11.商住公寓开发建议12.高星级酒店开发建议13.高品质办公楼开发建议14.零售开发建议15.项目开发综合建议16.财务分析17.结论与建议附件一.备选方案建议4xxxxxC03 1.场地分析xxxxxC03 长株潭3+5群市群??长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形分布。湘潭、株洲与长沙距离20公里；株洲与湘潭相距10公里，三市面积总计约为2.8长沙万平方公里，人口近1250万。这三个城市自古以来便紧密相连，有着悠久的历史渊源。??长株潭聚集着湖南全省90％的科技人员和80％的科技成果以及75%的全省重点企业集团。2001-2006年三市GDP年均增长率达株洲市13.6%。2006年，三市实现GDP总额2,826亿元，比上年增长湘潭市14.1%，占全省38%。长株潭已经成为了湖南经济增长的“金三角”，被列入了世界银行在中国首批开展城市发展战略研究的城市群之一。??”长株潭一体化“的提议最早产生于1950年代建国初期。1997年，湖南省委、省政府正式提出长株潭经济一体化发展战略。2006年6月，湖南省政府向中华人民共和国国家发展和改革委员会申请长株潭加入国家综合配套改革试验区。根据媒体的广泛报道，该城市群发展规划获批的可能性极高，将成为中部6省崛起的“引擎”之一。6xxxxxC03 长沙概况??本项目地块位于中国长沙市开福区湘江与浏阳河交汇处，名为“新河三角洲”。长沙市??作为湖南省省会，长沙是全省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是国务院湖南省于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一。??长沙历史悠久，人杰地灵。拥有在海内外文物界享有盛名的马王堆汉墓、千年学府岳麓书院和三国东吴简牍；并在近代涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。??在过去20多年改革开放发展的推动下，长沙经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。??长沙市辖5区3县1市，5个行政区域为：天心区、芙蓉区、开福区、雨花区和岳麓区；3县为：长沙县、望城县和宁乡县；1市为：浏阳市。??中部崛起战略的实施，使长沙在我国区域经济发展总体格局中的战略地位大幅提升，资本竞争力日渐增强。7xxxxxC03 开福区概况??开福区位于“楚汉名城”长沙市的北部，东邻长沙经济技术开发区，西与岳麓区隔湘江相望；南与芙蓉区相邻。??开福区辖长沙金霞经济开发区管委会、青竹湖生态科技（产业）园管委会、长沙金霞海关保税物流中心、洪山旅游区管理局、9个街道办事处和2个镇，面积188平方千米，人口46万余人，是长沙市面积最大、人口最多、资源最丰富，最具发展潜力和发展空间的城区。??开福区地处长沙市“拓南兴北”发展战略的前沿阵地，是长沙市北部的重要地区，对长沙市的经济发展有着极为重要的战略意义。??开福区以著名的开福寺而得名，“先有开福寺，后有长沙城”，正在