美联物业：盈翠豪庭营销策 略 报告.doc

盈翠豪庭营销策略报告 盈翠豪庭 营销策略报告 美联物业（东莞）代理有限公司 二00六年十月 目 录 第一部分 竞争环境分析 一、东莞房地产市场竞争环境分析 1、东莞宏观市场环境分析 2、东莞房地产总体市场概况 9/a3、2006年上半年楼市特点 4、东莞房地产走势分析 二、石碣房地产市场竞争环境分析 1、石碣镇宏观概况 2、石碣房地产市场现状与走势分析 3、石碣镇房地产市场预测 第二部分 项目竞争条件分析 一、项目概况 1、项目概况回顾 2、项目周边状况分析 3、项目SWOT分析（住宅部分） 第三部分 项目定位 一、住宅部分定位 1、项目核心竞争优势 2、项目定位 3、产品建议 二、商业部分定位建议 1、项目整体功能定位 2、项目形象定位 3、项目经营主题定位 4、项目主题定位 5、目标客户群定位 6、业态规划及布局建议 7、业态规划及布局建议 第四部分 营销推广策略 一、整体项目推广思路 1、营销推广原则 2、营销推广思路 3、核心营销手法 4、销售策略 43/a.1 整体销售策略 4.2 销售时机 5.价格策略 5.1.定价策略 5.2.价格走势建议 5.3. 优惠政策 5.4.价格预期 5.5 1、2号公寓资金回笼计划 6、整合推广策略 6.1. 卖点组合及整体推广策略 6.2. 整体推广策略 6.3.包装推广 6.4 广告推广 6.5 各销售阶段广告战略 6.6 公关活动/造势推广 6.7 总体推广费用预计 第一部分 竞争环境分析 一、东莞房地产市场竞争环境分析 1、东莞宏观市场环境分析 1.1经济环境分析 GDP指标：2006年上半年，东莞市经济在内需增强的拉动下，继续在较高的增长平台上平稳运行。上半年全市完成生产总值1221.41亿元，比上年同期增长18.7%，全市经济保持平稳快速增长。 固定资产投资：2006年上半年全市固定资产投资总额266.88亿元，比去年同期增长19.0%。其中，2006年东莞市上半年房地产开发投资62.42亿元，增长15.2%，增速同比回落33.6个百分点。上半年商品房销售金额53.95亿元，增长39.9%；销售面积145.46万平方米，增长23.0%，地产保持平稳，增幅回调。 消费指数：2006年上半年东莞市社会消费品零售总额286.08亿元，比上年同期增长16.9%，。其中批发零售贸易业零售245..56亿元，增长16.6%，城市居民人均可支配收入14637元，增长10.5%，居民消费能力逐步增强。 银行存款：2006年6月末东莞市金融机构人民币存款余额3071.30亿元，比年初增长6.7%；其中城乡居民储蓄存款余额1857.40亿元，增长7.5%。 1.2 政策环境分析 产业政策：东莞市把建设“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”为核心发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城以及文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚、创新功能突出以及城市环境优美的现代中心城市。 金融政策：央行紧缩房地产信贷市场，多次实行加息，打压房地产投机市场，产业政策得到不断完善，房地产交易市场得到进一步规范。 地产政策：从05年开始国家颁布了国八条、新八条等系列新政，地产投资过热、房价飙升过快、房地产炒等不良市场状况得以改善。 小结： 全市经济高速发展，居民消费水平大大提高，促进了零售业的相应发展； 产业结构逐步完善，“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的地位不断提高； 房地产资料大全：.cg35 社会固定投资大幅增长，城市建设力度加强，城市投资、居住环境逐步改善； 系列地产、金融政策的颁布在逐步规范市场的同时在一定程度上也提高了市场投资开发和置业门槛。 2、东莞房地产总体市场概况 2.1 房地产投资状况增速回落 东莞市上半年房地产开发企业共有354家，完成开发投资62.4155亿元，比去年同期的54.1828亿元，增长了15.2%。其中住宅完成投资动60.4495亿元，占总开发投资的96.9%。此外，上半年房地施工面积为932.42万平方米，比去年同期737.19万平方米增长26.5%，其中住宅面积708.48万平方米。但今年上半年东莞市完成房地产开发投资的增幅相对于2005年上半年同期增幅48.8 1%来说，增长率出现了大幅下降。说明中央政府对房地产的宏观调控政策对房地产投资的后续影响作用十分明显；东莞的房地产投资市场正回归到理性状态。 2.2 施工面积、新开工面积、竣工面积增速回落 今年第一季度房地产竣工面积38.89万平方米，较去年同期的7.96万平方米有了388.6%的增长，但相对一季度575.92万平方米的施工面积以及46.07万平方米的销售（含预售）面积，商品房竣工量还显不足。累计第二季度的竣工量，