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仲量联行-徐州新沂项目-城市综合体-最高最好用途研究中期策划报告 致江苏国信地产徐州新沂项目最高最好用途研究终期报告2008年8月 免责申明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化： 新的政府法令 公司政策的变化 对新沂房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。2 目录一、住宅开发建议4二、办公楼开发建议52三、酒店开发建议110四、零售开发建议169五、开发商访谈254六、整体开发策略260七、财务分析2823 一、住宅开发建议4 市场及目标客户定位项目市场份额测定项目开发建议项目定价策略5 项目SWOT分析 坐拥沭河及黄墩河，以及新建的中心湖 区域距市中心距离稍远，等多个景观带，相比目前新沂主城区内目前的出行交通不够便的知名住宅项目，具有独一无二的景观捷；优优势； 区域生活和娱乐休闲配套势 本区域东面的锡沂工业园区严格控制有设施严重缺乏；劣污染的企业入住，从而保证环境不受污 由于区域属于全新开发的势染；新区，目前尚未形成成熟 本区域为规划中沭东新城的商贸中心，的居住氛围。未来的增值空间较高； 国信地产雄厚实力作支持，将引入领导性的高品质住宅产品和开发理念。 目前全国范围内房地产市场处于调控阴影期，并且这一态势可能进一步持续 新沂经济的快速发展带动大量高素质消费群体对高品质 未来将面临新沂其它区域住宅项目的竞争，尤其是目前市政府未来可能搬迁的居住生活的需求；挑城南新区； 高起点的区域规划；战 新沂市未来3~5年住宅的集中供应将使市 基础设施和交通设施配套的机场竞争更为激烈；改善将进一步增强区域竞争遇 新沂市区人口规模较小，且流动人口不力；足。住宅市场的持续性需求很大程度上 锡沂工业园是新沂市未来重依赖于锡沂工业园规划构想按时按量地点发展的区域，将导入大量落地实现；产业人流，对高品质住宅需 政府宏观调控的不确定因素。求产生良好的支撑。6 项目核心价值分析规高起点、高标准、划高品质本项目高起点的规划和建设将引领整个片区发展成为新沂市最活跃最吸引人的区域，吸引购房者和投资者的购买意愿。景天然的滨水资源配丰富的餐饮、娱乐观绿色景观风光带套、购物等配套设施沭河和黄墩河的自然景观，以及未来河东片区的南部商业中心沿河的绿色景观风光带和桥头公将配备完善且多元化的配套设园的有机结合为人们提供了最佳施，使该区域成为集休闲娱的居住环境，是区域打造高尚住乐、商业零售、居住为一体的宅区的必要元素。大型综合性都市社区，引领城市发展步伐。7 主要竞争区域分析竞争区域区域定位物业类型区域优势本区域竞争优势??区域具有出众的景观??新沂最早发展的区域，也是目前最为成熟的区域。优势，拥有黄墩河以商业、金融、大型、综合物城市的主要商业设施和公及新沂当地的母亲主城区娱乐为主的城业形态、居家共设施大多位于此，生活河——沭河，未来将市中心区式社区配套设施齐全打造成为两条景观河??新沂最为著名的新安小学道。和钟吾中学都位于主城区??由知名开发商进行整体规划建设，定位明确周详。??区域内的锡沂工业园??市政府未来有整体搬迁至区严格控制有污染的全市行政文化该区域的计划，目前公安企业入中心区、商贸大型、综合物局、检察院、法院已经入住，从而保证业形态、居家驻环境不受影响。城南新区物流中心区及式社区，另有??区域内已有住宅项目竣工??未来配套设施多样且环境宜人、功目前最为知名，居住氛围开始逐渐形成完善，将拥有集文化能齐全、配套的莱茵名郡、休闲、商业、居住先进的居住区??城南新区的基础道路建设较好。道路均