社区商业定位与销售运行管理.doc

社区商业定位与销售运行管理 社区商业定位与销售运行管理 说在前面的话 目的导向 顾客思维：投资商、开发商、投资者、经营者、消费者、政府 案例借鉴 他山之石 感悟应用 目 录 第一部分 定义与特征分析 第二部分 定位与业态规划 第三部分 招商与销售管理 第四部分 营销与运营管理 第五部分 案例分享 社区商业定义与特征分析 社区商业的定义 社区商业的特征 社区商业的角色 社区商业的问题 社区商业的定义 何谓社区商业? 社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。 社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。 它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内， 社区商业是什么？不是什么？业态? 定义突出的是什么？ 商圈？ 同类对应的是城市商业中心\区域商业中心 辐射型：5％—#0046991#0046991％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。 中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边. 内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 社区商业类型--按照商住比指标分类 内向型 中间型 辐射型 类型 0. 5,000 36,#004699155 330 星河湾 0. #0046991,980 600 3,600 风和日丽 0.36 6,000 450 4,700 万科四季花城 0.46 5,940 9 3,690 皇御苑 0.76 800 26,#004699124 7,464 祈福新邨 0.87 500 9 5,#0046991 蔚蓝海岸 0.87 9,000 3#0046991#0046991 2,946 阳光棕榈园 #0046991.08 000 660 4,760 海滨广场 #0046991.62 25,000 400 4,400 锦绣江南 #0046991.9#0046991 28,000 697 4,#004699199 招商海月花园 2.54 000 6,297 #0046991,799 美丽365花园 人均商业面积 （㎡/人） 商业总面积 （㎡） 人口 户数 案例 上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在#0046991.0—2.5㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.#0046991㎡之间 。面积不是判断辐射\中间\内向型的唯一标准.（来自外部资料） 社区商业类型--人均商业面积比指标 社区商业提供的服务一般交通时间钟内可到。有专家把构建社区购物网称作“500469915”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行钟可到达超市和餐饮店，步行钟可到达社区购物中心。 社区商业类型--按照交通时间分类 社区商业类型--按照服务的规模分类 便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下； 邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人； 社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-#004699150000人。 社区商业类型--按照载体建筑形式分类 底商型商业 裙房型商业 独立型商业 社区商业类型--按照布局分类 散点式商业 商业街型商业 购物中心型商业 社区商业类型--按照位置分类 内部型商业 外部型商业 兼有型商业 社区商业类型--按照社区规模分类 小型社区： 人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）； 人均商业面积：0.6平