第6章房地产投资估算与融资具体方案 房地产投资分析 .ppt

②既有法人财务状况较差，难以获得债务资金；而且房地产投资项目与既有法人的经营活动联系不密切； ③项目自身具有较强的盈利能力，依靠房地产投资项目自身未来的现金流量可以按期偿还债务。 6.2.2 项目资本筹措 1.项目资本金制度 项目资本金是，是指在建设项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对建设项目来说是非债 务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可以转让其出资，但一般不得以任何方式抽回。 对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金可以视为负债融资的信用基础，项目的资本金后于负债受偿，可以降低债权人债权回收风险。在项目的融资研究中，应根据项目融资目标的要求，在拟定的融资模式前提下，研究资本金筹措方案。 2.项目资本金的来源渠道和筹措方式 （1）股东直接投资 股东直接投资包括政府授权投资机构入股资金、国内外企业入股资金、社会团体和个人入股的资金以及基金投资公司入股的资金，分别构成国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金。 　 （2）股票融资 ①股票概念 股票是股份公司发给股东作为已投资入股的 的证书和索取股息的凭证，它是可作为买卖对象或担保的有价证券。 股票融资可以采取公募与私募两种形式。公募又称公开发行，是在证券市场上向不特定的社会公众公开发行股票。私募又称不公开发行或内部发行，是指将股票直接出售给少数特定的投资者。 ②股票的种类 按股东承担风险和享有权益的大小，股票可分为优先股和普通股两大类。 优先股：在公司利润分配方面较普通股有优先权的股份。优先股的股东，按一定的比率取得固定股息；企业倒闭时，能优先得到剩下的可分配给股东的部分财产。 普通股：在公司利润分配方面享有普通权利的股份。普通股股东除能分得股息外，还可在公司盈利较多时再分享红利。 ③股票融资特点 a.股票融资所筹资金是项目的股本资金，可作为其他方式筹资的基础，可增强融资主体的举债能力； b.股票融资所筹资金没有到期偿还的问题，投资者一旦购买股票便不得退股； c.普通股股票的股利支付，可视融资主体的经营好坏和经营需要而定，因而融资风险较小； d.股票融资的资金成本较高，因为股利需从税后利润中支付、不具有抵税作用，而且发行费用也较高； e.上市公开发行股票，需要公开披露信息，接受投资者和社会公众的监督。 （3）政府投资 政府投资资金，包括各级政府的财政预算内资金、国家批准的各种专项建设基金、统借国外贷款、土地批租收入、地方政府按规定收取的各种费用及其他预算外资金等。 在项目评价中，对投入的政府投资资金，应根据资金投入的不同情况进行不同的处理： ①全部使用政府直接投资的项目，一般为非经营性项目，不需要进行融资方案分析。 ②以资本金注入方式投入的政府投资资金，在项目评价中应视为权益资金。 ③以投资补贴、贷款贴息等方式投入的政府投资资金，在项目评价中应视为现金流入，根据具体情况分别处理。 ④以转贷方式投入的政府投资资金（统借国外贷款），在项目评价中应视为债务资金。 6.2.3 项目债务资金筹措 1.概述 （1）项目债务资金的特点 ①资金在使用上具有时间限制，到期必须偿还； ②无论项目的融资主体今后经营效果好坏，均需近期还本付息，从而形成企业的财务负担； ③资金成本一般比权益资金低，且不会分散投资者对企业的控制权。 （2）债务资金筹措方案研究 在制订债务资金筹措方案时，需要考虑的因素主要以下几方面： ①债务期限。 ②债务偿还。 ③债务序列。 ④债权保证。 ⑤违约风险。 ⑥利率结构。 （3）债务资金的基本要素 ①时间和数量。 ②融资成本。 ③建设期利息的支付。 ④附加条件。 ⑤债权保证。 ⑥利用外债的责任。 2.项目债务资金的来源渠道和筹措方式 （1）商业银行贷款 ①房地产开发企业流动资金贷款 ②商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款 ③房地产开发项目贷款 ④抵押贷款 （2）政策性银行贷款