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中国城镇住房发展与展望 一、城镇住房发展 1980年以来，中国政府针对旧的住房体制的弊端，致力于推进住房制度改革。1998年，在全国范围停止了住房实物分配，大力启动居民个人住房消费，推动了住房新体制的建立，带动了住房建设的加速发展。 （一）基本形成与市场经济体制相适应的住房发展机制 1、住房分配： 1998年底，在全国范围内停止了由国家和单位向职工无偿分配住房，并收取低房租的做法，实行住房分配货币化。允许符合条件的地区建立住房补贴制度，向职工发放住房补贴，支持职工到市场上买房。目前，居民个人购买商品住宅的比重达到94.8％，成为住房消费的主体。与此同时，80％以上的公房按照优惠价格出售给职工，公房租金也有大幅度提高。 2、住房投资和供应： 改变由国家和单位投入资金建设住房的做法，推进“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的房地产开发模式，初步建立了多层次的住房供应体系；高收入家庭购买或租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。政府通过土地划拨供应等措施，降低建造成本，大力发展经济适用住房，满足中低收入家庭买房需求；通过土地、税费等方面的优惠政策，鼓励房地产开发企业对危旧住房实施成片改造。 3、住房市场： 开放住房二级市场，多次下调住房交易和租赁税率，鼓励居民卖旧房买新房，初步形成了新旧住房交易活跃、买卖与租赁并举的局面。同时，大力发展并规范房地产中介服务业，加速市场的流通。 4、住房金融： 通过降低贷款利率，延长还款期限，鼓励居民贷款买房；发挥住房公积金制度的互助作用，支持职工购房。到今年9月底，商业银行住房个贷余额已达到了7630亿元，占全部贷款余额的8.54％，是97年底的40倍；住房公积金个贷余额达到987亿元。 5、住房管理： 改变由单位自建自管的旧体制，大力发展社会化、专业化、企业经营型的物业管理新体制，由物业管理公司对住宅区实施专业化管理。对改善居民居住质量、维护社区安定起到了积极作用。 总体看，通过深化住房分配、投资、供应、管理体制改革和发育房地产市场体系、发展住房金融，旧的住房体制已经打破，新体制的框架已经形成，市场配置资源的新机制正在建立。 （二）城镇住宅建设保持持续增长 图1 1990年，中国城镇住宅竣工面积为1.73亿平方米；2001年达到5.75亿平方米（含全部建制镇为7.25亿平方米），是90年代初期的3.3倍。1990——2001年，新建住宅46亿平方米，年均住宅竣工面积3.84亿平方米（约合6千万套）。城镇住宅建设完成投资由1990年的498亿元增长到2001年的6262亿元，增长约11.6倍，年均完成投资3145亿元。其中，1998年——2001年，城镇住宅竣工面积21.6亿平方米，年均竣工面积达到5.4亿平方米；完成住房投资2.1万亿元，年均完成投资5265亿元、年均增长13.3％。 图2 随着住宅建设和房地产业的高速发展，住宅与房地产业在国民经济中的地位日益突出，已经成为国民经济的支柱产业。住宅建设投资占GDP比重由1990年的3％增长到2001年的7％，增长了4个百分点；占固定资产投资的比重由11％增长到17％，增长了6个百分点（见下图）。房地产开发投资占GDP比重由1990年的1.37％增长到2001年的6.61％，增长5.24个百分点；占固定资产投资的比重由5.61％增长到17.05％，增长了11.44个百分点。特别是近四年，房地产开发投资年增长额保持在固定资产投资增长额的30％以上，每年带动GDP增长1个百分点以上，对启动内需，拉动经济增长作出了重要贡献。 图3 （三）城镇居民居住状况得到较大改善 1.住房面积较快增长 全国城市人均住房建筑面积由1990年的13.4平方米提高到2001年底的21平方米，净增7.6平方米，年均增长0.69平方米。户均建筑面积达到65平方米，户均住房2.27间，60％以上的家庭拥有2—3间住房，可以满足基本住房需要。 图4 2.新建住房功能较大程度提升 90年代以来，特别是近几年来，新建住宅的工程质量、功能质量、环境质量和综合配套水平都有较大提高。总体看，随着新建住房在整体住房中的比重越来越大，以及危旧住房的改造，城镇住宅功能有较大程度的提升。 图5 3.个人住房自有率大幅度提高 城镇家庭户中80％拥有了自有住房，常驻城市的所有家庭中70％以上的居民家庭拥有了自己的住房。据国家统计局调查，城市家庭户均住房资产10.94万元，占家庭资产总额的47.9％，居第一位，成为城镇居民家庭财产的主要部分。 二、城镇住房发展中的主要问题 （一）居住水平有待提高，住房居住不均问题仍较突出 与发达国家相比，与全面建设小康社会新阶段的要求相比，城镇住房水平还较低，住宅功能