以房抵债协议的法理分析.PDFVIP

　　 以房抵债协议的法理分析 ——— 《最高人民法院公报》载 “朱俊芳案”评释 陆　 青  内容提要：“朱俊芳案”中，当事人针对同一笔款项先后签订房屋买卖和借款合同 两份协议，并在借款协议中约定某种 “以房抵债”的处理方式。对此，最高人民法 院以本案存在两个 “并存而又联系”的合同关系来解释案涉协议的性质，试图通过 现有合同法和债法规则，探索出审理 “以房抵债”协议纠纷的新型路径，但在案件 事实的梳理和案涉条款法理构造的解读上存在诸多值得商榷的地方。对于 “以房抵 债协议”的性质以及由此在当事人之间形成的具体法律关系，存在广泛的解释空 间，应在现有法秩序框架下，结合当事人订立合同的主观意图、客观情势及相关民 法原理和制度作出更为审慎的判断。就 “以房抵债协议”与流押条款的关系，也应 通过考察相关约定内容对当事人法律地位的实际影响后再作综合判断：一方面，需 要避免对当事人意思自治的不当干预，另一方面，同样应该避免当事人通过 “以房 抵债协议”规避流押禁令的变相高利贷行为。 关键词：以房抵债　流押条款　让与担保　代物清偿　变相高利贷 一、案件事实概要 　　 （一）基本案情〔１〕 　　２００７年１月２５日，朱俊芳与嘉和泰公司签订 １４份 《商品房买卖合同》，约定朱俊芳以 每平方米４６００元的价格向嘉和泰公司购买 １４套商铺。同日办理了相关销售备案登记手续。 嘉和泰公司于次日向朱俊芳出具两张总额为１０，３５４，５５４元的销售发票。２００７年 １月２６日， 浙江大学光华法学院讲师。 本文受教育部人文社会科学研究青年基金项目 “民间高利贷规制问题研究” （项目号：１３ＹＪＣ８２００５７）和浙江省 社科规划一般项目 “新型合同的司法应对问题研究” （１４ＮＤＪＣ１１７ＹＢ）资助。论文写作过程中得到浙江大学周江 洪、韩家勇、张谷、朱庆育等老师指点，在此表示感谢。 〔１〕 本案为 “朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，载 《最高人民法院公报》２０１４ 年第 １２期。 ·６２· 以房抵债协议的法理分析 朱俊芳与嘉和泰公司签订一份 《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款 １１００万元，借 款期限自借款到账之日起三个月即２００７年１月２６日至２００７年４月２６日止；嘉和泰公司自 愿将其开发的商铺 （与前述买卖合同为同一标的）以每平方米４６００元的价格抵押给朱俊 芳，抵押的方式为和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；借款到期， 嘉和泰公司一次性还清借款，朱俊芳将抵押手续 （合同、发票、收据）退回嘉和泰公司。 如到期不能偿还，嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合 同签订后，朱俊芳向嘉和泰公司发放借款，嘉和泰公司出具了１１００万元收据。至２００７年４ 月２６日，嘉和泰公司未能偿还该借款。故朱俊芳向山西太原小店区法院起诉要求确认其与 嘉和泰公司签订的１４份 《商品房买卖合同》有效，判令后者履行商品房买卖合同。 　　一审法院认为，双方签订的１４份 《商品房买卖合同》意思表示真实，依法办理了备案 登记手续，合法有效。双方随后签订的 《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房 款，实际上是为已签订并正在履行的 《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买 卖合同解除，到期不能还款买卖合同继续履行。现嘉和泰公司到期未能还款，１４份 《商品 房买卖合同》所附解除条件未成就，应当继续履行。 　　二审太原中院认为，双方签订的商品房买卖合同有效，双方在合同履行过程中签订的 借款合同仅是买卖合同的补充，故驳回上诉，维持原判。另外，值得注意的是，在二审过 程中，嘉和泰公司称，朱俊芳持有的收据数额虽然是 １１００万元，但嘉和泰公司实际收到的 款项为１０２３万元，在借款时朱俊芳已扣除了７７万元利息。嘉和泰公司出具的发票金额是根 据双方借款抵押的房地产面积和单价折算而来，所以与收据的金额不一致，但二审法院以 证据不足不予认定。 　　再审山西高院认为，双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系，商品房买卖 合同是借款合同的抵押担保内容。借款协议中 “到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之 间互不支付对方任何款