土地增值税实务-云南地方税务局.PPTVIP

一、土地增值税要素问题解析 （一）土地增值税的纳税人 概念：转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人。（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人） （二）土地增值税的征税范围 1、《条例》第二条规定：凡转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。明确了土地增值税的征税范围。 2、《实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。” 3、地上建筑物。《细则》第四条规定，地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上和地下的各种附属设施，各种附属设施是指与房屋不可分割的设施，如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。 4.其他附着物：是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离后不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到影响的物。如假山、树木、花草等。 根据《条例》和《实施细则》的规定，是否属于征税范有三个界定标准： （1）是否转让（交易行为） ； （2）是否转让国有土地使用权（交易客体） ； （3）转让是否有偿（交易结果） 。 土地增值税征税范围的相关实例 【实例1】土地使用权划拨不征收土地增值税 《城市房地产管理法》规定，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。能以划拨方式取得土地使用权的，仅限于以下情况： 土地使用权划拨就其实质来讲，是政府供应土地的一种形式，不是土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。划拨土地实际上还没有进入市场，没有流通权。 【实例2】：房地产的重新评估增值不征收土地增值税。房地产虽然发生了增值，但既没有发生房地产权属的转移。权属人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。 【实例3】抵押的房地产，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。在抵押期间，房地产未转移，不征收土地增值税。但抵押期满后，债务人以房产抵债，房地产产权转让的，则要征收土地增值税。 【实例4】：房地产开发企业将商品房转为自用不征土地增值税。 【实例5】：房地产开发企业出租开发产品不征收土地增值税。 依据：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 （国税发〔2006〕187号规定） 案例：A房地产公司2013年1月在市区以1000万元取得一块土地，交纳有关税费5万元，对土地进行“三通一平”等开发成本200万元，3月份将该地块转让，取得收入3000万元，计算土地增值税时，扣除项目如何确定？ 1000+5+200×（1+20%）+（3000-1000）×5%×（1+7%+3%+2%） （七）房地产企业受托或开发销售“小产权房”的转让收入，营业税有关规定明确，按照“销售不动产”依5%的税率征收营业税。销售“小产权房”的收入是否计征土地增值税？ 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 《城市房地产管理法》第八条规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。 土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。 （八）土地增值税的计算 （1）确认应税收入； （2）确认扣除项目； （3）确认增值额。 增值额=转让房地产收入－扣除项目金额 （4）计算增值额与扣除项目之比，确定适用几档税率 增值额与扣除项目之比=增值额÷扣除项目金额 （5）计算土地增值税的税额=Σ增值额×适用税率或采用速算计算办法 （三）以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？ 房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据财税字[1995]048号、财税[2006]21号文件的规定，分两种情况确认土地成本： （1）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。 案例：2006年1月1日，A公司在某市1000万元取得一块土地，以1500万元的协议