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浅析棚改项目中房地产价格评估机构产生 王广鑫 2011 年颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第 二条规定 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房 屋所有权人给予公平补偿。因此，公平补偿是房屋征收的前提，也是对被征收人利益 的保护。《条例》第十九条规定 “被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格 评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”只有被征收房屋的价值由房地产价格评 估机构评估确定，得出公正的评估结果才能实现公平补偿。《条例》第二十条规定 房 地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方 式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、 公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。由此可见，房地产价格评 估机构依法、公正的被选出才能确保房地产价格评估不被干预，才能给予被征收人公 平补偿。 本文围绕如何公正选定房地产价格评估机构展开讨论与论述，通过笔者接触某棚 改项目的实际操作及相关案例探究在实践中房地产价格评估机构产生的具体操作流程。 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公正，住房和 城乡建设部颁布《国有土地上房屋征收评估办法》。该文件第四条规定 房地产价格评 估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部 门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机 方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合 征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 1 地方省市在遵照《国有土地上房屋征收评估办法》前提下，根据本地区实际情况 制定本地区国有土地上房屋征收评估相关办法，以规范评估工作。例如，北京市颁布 《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》，创新性建立房屋征收 房地产价格评估机构名录，提出计入不良监管记录情形及承接新的房屋征收评估工作 评估机构的评估业务量的具体标准。其中关于选定评估机构的具体标准如下： 区县房屋征收部门在征收范围内和市住房城乡建设委网站公开发布房地产价格评 估机构选择通知。符合条件的房地产价格评估机构在规定的报名时限内提出书面申请， 经过审核后，由区县征收部门在上述范围内予以公布。 区县房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定上述公布的房地产价格评 估机构，并将协商选定结果在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。 如果协商不成，区县房屋征收部门可以组织对公布的评估机构采取投票方式，通 过多数人的意见选定房地产价格评估机构，亦或是采用公开摇号的方式随机选定。如 果通过投票方式无法形成多数意见的，则通过摇号方式选定。投票或摇号选定的房地 产价格评估机构要在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。 区县房屋征收部门组织公开摇号工作，由被征收人代表负责摇号选出房地产价格 评估机构，摇号工作进行全程录像，公证机构负责公证。属地街道办事处或乡（镇） 人民政府协助区县房屋征收部门做好被征收人代表选择组织工作。 在房地产价格评估机构选定过程中，被征收人在规定时间内不协商，造成无法按 期选定的，由区县房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。 笔者接触某国有土地上棚改项目（以下简称“该项目”），了解到房地产价格评 估机构在实践中产生方式，现将该项目选定评估机构具体操作流程阐述如下： 2 房地产评估机构报名：由于该项目规模较大，拟公开选择 18 家房地产评估机构 承担房屋征收评估工作。在规定的期限内共有 68 家评估机构参与报名，经审核，其 中66 家评估机构符合条件并予以公布。 发布“协商选择房地产评估机构的通知”：规定此次房地产评估机构采取自愿投 票方式进行选择，由街道办组织有选择权的单位和居民对候选的评估机构进行投票， 每个标段的单位和居民只能选择报名本标段的评估机构。 选定标准：每个标段得票最多且得票数超过选票总数 50%的评估机构为该标段选 定的评估机构，承担该标段评估工