第十章 房地产投资项目基础数据的分析估算 房地产金融和 与投资课件.ppt

借款还本付息的估算 一、还本付息的资金来源 根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于归还借款的利润、折旧费、摊销费等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租的收入。 项目在建设期借入的全部建设投资贷款本金及其在建设期发生的借款利息，均构成项目总投资的贷款总额，在项目建设期结束后或贷款方要求的还款期开始，可由上述资金来源偿还。 借款还本付息的估算 二、还款方式及还款顺序 房地产投资项目贷款的还款方式应根据贷款资金的不同来源所要求的还款条件来确定。 1．国外借款的还款方式 按协议的要求分别采用等额还本付息或等额本金偿还两种方法。 （1）销售收入 =可出售建筑面积×销售单价 （2）租金收入=可出租建筑面积×租金单价 潜在总收入=可出租建筑面积×单位租金 实际总收入=潜在总收入×（1-空置率）+其他收入=潜在总收入×出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入-运营费用 （3）自营收入 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 二、税金估算 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下： 1．经营税金及附加 经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。 目前营业税的税率是5%；城市维护建设税的税率，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；教育费附加的税率一般为3%。营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 2．土地使用税 土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占用的土地面积.采用分类分级的幅度定额税率。 年应纳土地使用税税额=应税土地面积（平方米）×定额税率 3．房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计算缴纳。 4．企业所得税 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。 所得税税额=应纳税所得额×税率 应纳税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5．土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 土地增值税实行四级超率累进税率，从30%~60%。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 综上所述，我们可将土地增值税的计算列出表格，如表5-15。 序 号 项 目 计 算 基 础 1 转让房地产总收入 详见销售收入表 2 2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 开发成本 开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地价款与相关手续费 土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等 管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述） 营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税 （土地使用权金额+开发成本）×20% 3 增值额 (1) -(2) 4 增值率 (3)÷(2) 5 适用增值税率 增值额50%以下部分： 30% 增值额超过50%至100%部分： 40% 增值额超过100%至200%部分：50% 增值额超过200%部分： 60% 6 增值税 应纳税额=土地增值额×适用税率 表10-15 土地增值税计算表 [例10-2] 某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。 方法一：计算各档土地增值税的税额 解：（1）计算增值额： 转让房地产取得的收入-扣除项目金额 =400-100=300（万元） （2）计算增值率： 增值额÷扣除项目金额×100%=300÷100×100%=300% （3