第四章 房地产投资分析 房地产开发和 与经营课件.pptVIP

第四章 房地产投资分析;主要内容; §4.1 房地产投资分析概述;（2）房地产投资的含义 ;4.1.2 房地产投资的类型;4.1.5 房地产投资分析的发展状况;§4.2 市场与区位分析;（2） 市场分析的方法;②市场趋势预测;4.2.2 区位条件分析;地域的分析与选择属于战略性选择，是对项目宏观区位条件的 分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、 文化教育、自然条件等因素。 具体地点的分析与选择，是指能够直接显现土地价值的、相 对微观的一种分析，一般针对某一特殊地块来进行。是对房 地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择， 主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用 现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基 础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 ;§4.3 基础数据分析估算;房地产开发项目总投资估算表;房地产开发项目总投资构成图 ;如果房地产开发项目在开发完成后存在自营部分，则房地产开发 项目投资与成本满足下面的等式： 开发项目总投资=开发建设投资+经营资金 ① 开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本 ② 将①②两式进行整理得： 开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金 如果房地产开发项目在开发完成后只有租售而没有自营部分，则 开发项目总投资中不存在经营资金，同时，开发建设投资全部形 成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发 项目投资与成本满足下面的等式： 开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本;4.3.2 房地产开发项目收入分析估算;（3）经营收入 房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。;没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入； 考虑了空置率或出租率以后，如果该物业中还有其他收入，那 么从潜在总收入中扣除空置和租金损失，再加上其他收入，就 得到了该物业的实际总收入； 如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。 ;（4）税费 目前我国房地产开发投资中???及到的主要税费包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。 税费的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成本、收入的基础数据估算。;4.3.3 资金筹措分析;§4.4 财务分析;4.4.2 财务分析基本报表;4.4.3 财务分析指标;传统财务分析指标构成图;现代财务分析指标构成图;财务分析指标和基本报表的关系：;§4.5 不确定性分析和风险分析;（1）临界点分析;将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中， 即形成临界点分析的图解： ;（2）敏感性分析; 下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。;4.5.2 风险分析;风险分析的主要方法是概率分析法和蒙特卡洛分析法。; 例如，已知某地区房地产开发项目的工程发包价和建造成本自1985年～2000年的变动情况，通过归纳后，预测2001年～2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造成本的上涨率大约为每年6%～7%。; 在此基础上进一步分析了2001～2005年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种分析所得即为主观概率。;（2）蒙特卡洛法;§4.6 房地产投资决策;4.6.2 方案的比选;差额投资回收期（△P） 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：;净现值率（NPV） 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。由于用净现值指标进行多个项目的比选时，没有考虑各个项目投资额的大小，因而不能直接反映资金的利用效率。;等额年值（AW） 将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫做等额年值法。等额年值是考察项目投资盈利能力的指标。其表达式为：;等额年费用（AC） 将项目计算期内所有的费用现值，按事先选定的基准收益率折算为每年等额的费用就是等额年费用。此方案比选的方法，叫做等额年费用比较法。其表达式为：;（2）方案比选中应注意的问题 ;§4.7 房地产投资分析运用;4.7.2 可行性研究报告主要内容;4.7.3 项目申请报告主要内容;