12月三亚房地产市场调研报告.ppt.pptVIP

【政策一览】12月出台一系列稳定房价的新政策 【政策分析】政府出台房地产宏观政策主要基于民生和社会稳定考虑，旨在进一步调整和维护房地产行业稳定健康发展 政策出台背景： 房价过高问题一直是社会民生关注的焦点； 人均收入与房价相比差距较大，普通居民买不起房成为社会突出问题； 09年全国房地产市场回暖，全国一线城市房价非理性猛涨，房地产投资存在过热现象； 地方财政收入多依赖土地及房产税收，房地产对经济的影响存在系统性风险； 政策出台的目的： 打击非理性投资和投机，稳定房地产市场，维护社会稳定； 严格规范房地产市场操作； 调整社会经济结构； 海南地方政策： 在国际旅游岛成立初期由于错误的认识与大量外来资金投入海南房地产市场，导致海南 房价非理性上涨，地方政策出台主要是稳定区域房地产市场健康稳定发展。 →政府调控力度大，态度坚决，对楼市走势的影响明显 【市场运行】 全国： 11月份投资额、新施工面积等供应面的各项指标均表现强劲，楼市有望在中长期理顺供求关系，以促使楼市包括房价的稳定发展； 销售面积数据较为滞后，环比上升3%（公布数据缺乏真实性）。 【小结】稳定和延续将是宏观调控的主基调 楼市调控政策预示放松转向的可能性不大，将持续落实调控政策；海南旅游房地产市场受到中央对全国房地产调整的影响，步调基本一致； 尽管成交量萎缩，楼市调控新政尽管遏制了房价的上涨，12月份统计数据，全国房价下降1%，并未出现全面降价，调控的延续性将会进行下去； 【供应情况】受外部供应影响，前期供应不足，后期供应明显增加 【需求情况】一季度最高值后急速下滑，四季度有上升趋势 【成交价格】一季度最高值后急速下滑，后期持续高位运行 成交价格分析结论： 10年全年整体价格震荡强烈，受各节点巩固性政策及各节点新推楼盘影响，市场成交价格不稳定； 10年第2月价格暴涨，整体市场均价达到26142万元/m2； 受国际旅游岛利好政策及春节销售旺季的影响，市场供不应求，导致价格大幅上涨； 10年11月市场价格保持高位运行，较2月价格下幅22%，为20472元/m2； 新政过后市场成交低迷，导致三亚各项目在价格上优惠政策，使得后期价格有所下降； 【区域分布】 【各湾区成熟度】三亚湾的成熟度在众湾区中是无可比拟的 市场推货量： 在市场好的情况下，下半年推出货量公寓约：99.6万平米，具体供应量见文件《2010年下半年供应量统计》； 政策压力： 国家宏观政策为后期市场解压的可能性很小，再者三亚在第一季度的非理性上涨空间已然成为国家重点监控对象，而且对于三亚保增长更是顺利完成，2010年上半年的销售金额足以支撑房地产对地区年GPD的贡献额度； 【竞争项目选定】 竞争项目选定依据： 项目知名度及定位 价格竞争关系 项目所在片区 以片区划分选定竞争项目： 三亚湾/市区：在售精品楼盘与大体量楼盘； 大东海：新兴公寓项目； 东线：公寓价格优势 【三亚公寓市场各区域价格】 【项目分布】 【项目情况】 【价格比对】项目均价 【价格比对】均价比对分析 调研项目中均价高于25000元/㎡的项目包括时代海岸、海岸名都、擎天半岛、克拉码头、远洋公馆、红磡香水湾； 均价较高的楼盘多为市区海景资源较好的优质项目； 调研项目中均价低于25000元/㎡的项目包括清平乐、红树林、清水湾、富力湾，其中清水湾、富力湾，市区及东线配套不成熟区域； 清平乐、红树林项目同为2线项目，但折后价格较低，清平乐项目地域配套较差，红树林项目新推楼盘（6#）折扣较低，为85%。 清水湾、富力湾拥有较好的一线海景资源，在去除装修成本，较低折扣的情况下，价格较低。 综上所述：协信海悦薹属于三亚区域二线楼盘水平，价格应该向三亚二线水平楼盘价格靠拢。 【价格比对】项目总价 【市场需求情况】 【市场分析小结】 整体——受房产调控影响，目前市场仍较为低迷 供给——下半年主要竞争项目推出公寓体量较大，但很少小户型产品 公寓类产品主要集中在市区约3000套； 各主要竞争项目推盘节点集中在2010年底及2011年初； 从各主要竞争项目的推盘情况来看，户型主要以70-100的户型为主； 价格——主要竞争项目计划推盘价格依然保持在现有水平上： 公寓类产品主力单价区间2—2.4万元/平米； 主力总价区间150万—320万；总价在100万以下的很少 * * * 12月市场调研报告 典型项目案例分析 三亚房地产市场整体运行情况及分析 宏观市场政策及分析 1 2 3 宏观市场政策及分析 限购令”的出台是为了响应国家“新国五条”的政策，但是即将到期的“限购令”，海口方面没有考虑需延长期限，如果要延长期限，具体还需要看国家是否会推出新的政策，国