资产评估第二章 资产评估的基本的 方法第一节 市场法.pptVIP

第一节 市场法 第二节 成本法 第三节 收益法 第四节 资产评估方法的比较和选择 本章的重点 市场法应重点说明基本程序和常见的评估方法；成本法则应侧重说明五项要素的测算；收益法应侧重说明收益额、折现率、收益期限的估算。 教学目的和要求 本章的作用主要在于集中讲述资产评估的三种基本方法，为以后各章具体评估对象的评估奠定方法基础。因此，通过本章学习，要求学生掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章的难点 本章的难点在于对三种方法技术路径和评估思想的说明，收益法的难点在于以利索本的思维和收益的折现，市场法应注重说明直接比较法和类比调整法的区别，成本法的难点在于复原重置成本和更新重置成本的区别以及功能贬值的说明。 市场法 收益法 成本法 类比调整法 评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 评估值=重置成本×成新率 资产评估方法体系 直接比较法 收益期 折现率 收益额 市价折扣法 现行市价法 功能价值类比法 市场售价类比法 价格指数法 成本市价法 价值比率法 （二）市场法的理论依据—替代原则 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。P15（替代原则） 二、市场法的基本思路及应用前提 （一）基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。 （二）应用前提 1.要有一个活跃的公开市场。 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。 　（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。　 （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。　 （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。 三、评估程序（评估步骤） 确定被评估资产 (明确评估对象) 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果 1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。 1.对初评结果进行分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。2.采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果 。 四、市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 1.基本原理： 　　利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。 2.适用条件： 　　参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上。 3.基本计算公式为： 　评估对象价值=参照物合理成交价格 或： 评估对象价值=参照物成交价格×评估 对象特征÷参照物特征 4.特别注意： 　　本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。 　　 例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。 5.直接比较法的具体种类 直接比较法 现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数法 （1）现行市价法 　当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 （2）市价折扣法 　　①原理　　以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 　　②数学式表达　　资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率） [例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的资产正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元）　　 注意：　　从公式的含义可以推知：本公