我国住宅房地产价格影响因素实证分析(作业).docVIP

我国商品住宅价格影响因素实证分析 摘 要:通过建立计量经济模型，对我国商品住房的价格进行实证分析，找出了影响商品住房价格的诸多因素。影响因素是错综复杂的，这也就决定房价并不是一成不变的，而是由多种因素发展变化、共同作用的结果。文章选取了1999-2010年的数据，运用回归分析方法，对商品住房价格的决定因素进行实证分析。基于模型结果提出了政策建议。 关键词:商品住宅;影响因素;回归模型 一、文献回顾 （一）、国外关于房地产合理价格及影响因素方面的研究 围绕房地产合理价格及影响因素很多学者进行了不同的研究，从各自角度建立相应模型探讨了有关方面问题，如Abraham 和Hendeshott 开发的一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，揭示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接有关；Dipasquale 和Wheaton 对住宅租金和住宅价格进行了扩展性研究，得到了著名的存量—流量模型，模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整；Nigel Pain 和Peter Westaway 建立了一个基于消费量本身的住宅需求模型，将业主自住率作为一项附加回归量纳入模型，找到了住宅需求关系中消费一致性的长期系数；Geoff Kenny 用一套清楚区分了长期和短期的经济变量，分析爱尔兰住宅市场长期住宅市场的供给和需求的关系，研究表明收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅需求有一定比例的增加，抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响，住宅价格对建设成本（包括土地成本）存在一个稳定的比例。 （二）、国内关于房地产合理价格及影响因素方面的研究 对于房地产合理价格的问题，我国的一些学者也做了一些深入的研究。刘莉亚、苏毅（2005） 建立了一个决定房地产价格的模型，运用协整理论计算出上海市房地产市场均衡价格，指出2002 年7 月之后真实房地产价格不断偏离均衡价格，房地产市场可能存在泡沫。中国人民银行海口中心支行课题组（2008）以 2001 年1 月到 2008 年6 月的月度数据为支撑采用协整方法计算出2001 年以来与海南省经济发展水平保持均衡的合理房价，认为总体来看2005 ???底以前的海南省房地产市场是不够健康的实际价格低于均衡价格，对经济发展的促进作用很小，2006 年之后房地产价格尽管高于均衡价格但是刺激了经济的发展，房地产价格还是比较合理的。韩冬梅、刘兰娟、曹坤（2008）建立了商品房供给与需求的状态空间模型，基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中，从而对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现。张宏斌（2001）、;蔡兵备，欧阳安蛟，陈立定（2005)认为房地产价格是由市场供需决定的。但一些学者认为由于房地产短期内供给缺乏弹性，所以需求是决定住房价格的主要因素，而非供给因素(姚先国，黄炜华，2001;肖建月，2005)。土地价格在房价上涨中起的作用一直也是争论的焦点。很多学者认为土地出让方式的改变虽然推动地价上升，但那只是真正市场地价的释放，地价的上涨对于房价上涨没有直接关系(刘允洲，2001:牟小苏，2006)。刘琳、刘红玉 (2003)通过对地价与房价数量关系的分析得出:地价与房价呈线性正相关关系，影响它们的关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率。岳晓武、王小映(2006)认为在房价比较高的城市，地价占房价的比例就相对较高，而在一些房价比较低的城市，地价占房价的比例也相对较低。不少学者还用各种方法来研究房价的影响因素，例如:张红、李文诞(2001)利用价格模型对北京商品住宅价格进行了实证分析，发现住宅实际建造成本和实际国内生产总值对住宅价格的变动有显著影响， Holly 和Jones（1997）的研究结果表明收入对住房价格影响显著。沈悦、刘洪玉（2004）对中国14 城市1995~2002 年住房价格与经济基本面进行关系分析，城镇居民家庭人均可支配收入、总人口、失业率等变量对住房价格影响显著。张夕棍，缪小林（2007）运用面板单位根检验，协整检验，建立长期模型检验，验证了我国房地产价格和居民可支配收入的关系。得到我国房地产价格对居民可支配收人的弹性为0.23，即我国居民可支配收人每增长1%，房地产价格将上涨0.23%。 二、商品住宅价格影响因素 （一）、变量选择 商品住宅价格是指在完全市场化条件下商品住宅的交易价格。同其他商品一样,商品住宅的价格是由商品住宅的价值决定的,其价值既包括所占用土地的价值,也包括土地上建筑物的价值。商品住宅价值是其价格形成的基础,商品住宅价格是价值的表现形式;买卖双方达成的实际交易价格,除受商品住宅价值的影响外,还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期和房地产