浅析“限购令”对我国房地产市场影响.docVIP

浅析“限购令”对我国房地产市场影响 　　【摘要】针对我国房地产市场价格上涨过快的现状，为了打击投资投机性购房行为，国务院于2011年1月26日颁布“新国八条”。“新国八条”要求全国35个城市出台限购细则。限购令的出台导致房地产市场低迷，成交量大幅度下跌，部分城市开始降价。本文通过限购政策对房地产市场影响的分析，指出限购令不完善的地方，并提出针对性建议。 　　【关键词】限购令；房地产市场；投资投机性购房 　　 　　自2011年1月26日国务院公布了新一轮房地产市场调控政策后，“限购令”成为全国房地产市场的关健词，连日来，北京、上海、广州、南京、天津、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市，陆续出台调控细则，结合当地实际通过限购、税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。 　　一、限购的具体内容 　　本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。[1] 　　二、限购令具体实施情况及市场反应 　　1.京津等城市成交跌幅超五成 　　截至3月7日，全国已经有32个城市先后推出房地产市场限购政策，上周住宅总成交量出现五成下滑。已经颁布限购政策的7个重点城市中，京、津、杭、蓉在限购令出台后一周，成交量跌幅超过五成；杭州跌幅最大，2月28日出台限购政策后成交量环比下降73.79%。 　　住宅方面，7个重点城市中，除深圳之外，其他城市在限购政策出台后一周，住宅成交量均出现不同程度的下滑，其中杭州下降73.79%、成都下降59.68%、天津下降56.08%、北京下降50.23%、广州下降37.39%；上海是7个重点城市中最早颁布限购政策（2月1日颁布）的城市，颁布后三周的成交套数明显低于北京、广州地区；深圳出台政策的时间（3月3日颁布）较晚，目前住宅成交套数还没有出现明显下???。 　　而对32个城市近三周的住宅成交数据监控显示，2月14日-2月20日（第一周），全国住宅成交共31189套；2月21日-2月27日（第二周），全国住宅成交共43015套；2月21日-2月27日（第三周），全国住宅成交共21001套。可见，随着各个城市限购政策的陆续出台，第三周即最近一周，住宅成交出现明显下滑，环比第二周下降了51.18%。[2] 　　2.北上广房地产市场初现降价潮 　　新“国八条”及部分城市地方细则出台后，尽管目前还没有出现全国范围内的大幅度房价下跌，但在北京、上海、广州、深圳等一线城市，一些楼盘已经在用新房价格低开等方式，悄悄降价。 　　在“京15条”的高压下，近日，北京部分楼盘新推房源价格出现松动，有新开楼盘的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元/平方米。同时，北京住宅总成交量较春节前大幅度下跌。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对此分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发商试着供应小部分降价房，试探市场。 　　广州、深圳房地产市场并未出现明显降价推盘现象，但部分开发商楼盘在对外报价时，促销的力度和范围都在加大，房价开始出现松动。 　　3月开始，上海房地产市场出现了量价齐跌的局面，并掀起一股降价销售的潮流，一楼盘的实际售价只有前期网上参考价的7.6折。中国房产信息集团公布的最新数据显示，一系列新政调控之后，上周上海新房成交量环比下滑16.16%；房价持续下滑跌破2万元关口。这意味着，房价将跌回到去年7月的水平。部分上海房地产业内人士表示，限购令现在看来起码要维持一年，降价是大趋势，北京、上海、广州等地目前的降价现象或只是开始。[3] 　　三、对限购政策的分析 　　1.限购的目的分析 　　此次国务院出台的限购政策主要是为了打击投资投机购房需求。房地产作为一种商品，首先价格符合商品属性，受供求关系的影响。人们对房产的需求属于刚性需求。所谓“刚性需求”是相当于弹性需求而言，商品的供求受价格影响较小。但这种刚性需求是有条件的，当它被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就变成弹性需求。当供给不变时，由于需求过旺，则会出现供不应求的状况，导致房价上涨。在我国，投资、投机购房占的比重过高，已经高达30%到40%，有些地区甚至高达80%。这么高的比重，因为他们不是为了直接满足个人的住房需要，价格就被哄抬起来了。这比国际上正常的比例高出2倍。投资投机性购房需求挤兑正常的自住性购房需求，抬高房价。此次限购令的出台，能够有效抑制投资投机性购房需