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浅议投资性房地产后续计量 　　摘要：《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产后续计量两种模式的运用及转换进行了较为全面的规范，本文在对投资性房地产后续计量模式进行深入分析的基础上，指出了准则中有关规定的片面之处，提出了相应的改进建议，旨在据此与读者商榷。 　　关键词：投资性房地产；后续计量；成本模式；公允价值模式 　　 　　《企业会计准则第3号――投资性房地产》对投资性房地产的计量做出了明确规定，即企业的投资性房地产应当按照成本进行初始计量；而对于其后续计量则规定了两种计量模式，即企业投资性房地产的后续计量可以采取成本模式和公允价值模式，并且对两种模式的运用做了明确的规定。对于投资性房地产的初始计量此处不加以讨论，本文仅就投资性房地产的后续计量相关问题谈一点粗浅的看法。 　　 　　一、关于投资性房地产后续计量模式的规定 　　 　　根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。 　　1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。投资性房地产准则第九条规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。”准则对投资性房地产是这样界定的：“投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。从这一定义可以看出，投资性房地产是从原“固定资产”与“无形资产”中分离出来的，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量时，在核算方面没有什么特别之处，属于建筑物的，适用固定资产准则，属于土地使用权的，则适用无形资产准则。 　　2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。投资性房地产准则对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量做了较为详细的说明，准则第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的条件，即应当同时满足：①投资性房地???所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计等两个条件。 　　同时在核算方面，投资性房地产准则第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。”通过这些规定可以看出，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，在核算方面与原“固定资产”与“无形资产”有很大不同，属于建筑物部分的投资性房地产不能再像固定资产那样按期计提折旧，属于土地使用权部分的投资性房地产也不能像使用寿命有限的无形资产那样按期计提摊销，而在每一个资产负债表日都要对投资性房地产按公允价值对其账面价值进行调整，差额直接计入当期损益。 　　3.两种计量模式的转换。投资性房地产准则对两种计量模式的转换也做了明确的规定，准则第十二条指出：“企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。”在投资性房地产准则的应用指南中明确规定：“同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。” 　　据此我们可以知道，虽然投资性房地产准则对投资性房地产的后续计量规定了两种计量模式，但对于企业来说，只能选择其中的一种；选择成本模式的，当客观情况发生变化时，还可能进一步选择公允价值模式，而一旦选择了公允价值模式，则永远不可能重新回到成本模式。 　　 　　二、关于投资性房地产后续计量模式相关规定存在的不足之处 　　 　　通过分析准则对投资性房地产后续计量模式的有关规定，我们不难发现，采用成本模式进行后续计量时，投资性房地产的后续计量与一般的固定资产和无形资产并无差别，在其持续持有期间内，根据投资性房地产经济利益的预期实现方式，计提折旧或进行摊销，以及计提减值准备等，并计入相关资产成本或当期损益，使企业的资产总额和利润规律性地减少。这种做法是无法满足一些上市公司或期望上市的公司对资产和利润数额快速增长的要求的。而在目前房地产市场比较活跃、比较发达的情况下，成本模式也确实无法如实反映市场的真实状况。与此相反，如果采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，在目前我国房地产交易市场异常活跃、市场行情一路走高的情况下，企业在每一个资产负债表日都可以充分利用投资性房地产公允价值的上升，根据投资性房地产准则的规定名正言顺地调增投资性房地