临沂大成罗庄铁路地块整体定位及发展战略 临沂大成置业有限公司.pptVIP

大区位：临沂位于山东省南部，与北京、上海距离在500公里以内，是全国排名第二的商品集散地及贸易中心 临沂地处东部沿海经济区核心，北京至上海最短距离的中心位置，位于京沪高速的中点，连接长三角和环渤海湾经济圈。 临沂是山东省土地面积最大，人口最多的地区；现辖九县三区， 总人口1072万（2010数据）。 小区位——处于兰山与罗庄交汇地带，偏离罗庄中心区域，与兰山片区仅一条铁路之隔。 地块指标——项目处于罗庄区北端，隔铁路线与兰山区相望，无强势景观资源，规划容积率可达1.7，商业规划必做，住宅产品类型无限制，地块内含铁路用地（预备二期） 兰山片区临近本项目附近二手房价格均价基本在4500元/平方米。 其中： 锦绣蓝山二手房市场销售价格4000-5400元/平方米，毛坯房价格4000-4500元/平方米，装修房根据装修标准价格基本在5000元/平方米。 巧克丽都二手房市场销售价格3700-4300元/平方米。 周边可比较二手房价格比较 结合项目自身所处地段升值空间及可塑造的产品品质，本案可实现销售价格3300—3800元/㎡ 定价策略 项目软实力 产品品质 地段升值 空间潜力 面积合理 总价偏低 定价合理 推盘策略 + + + 高于罗庄中心销售单价 低于兰山金泰嘉苑单价 本案可实现的销售均价为： 3300—3800元/㎡ 住宅项目案名及LOGO建议 名称释义 1、案名中包含了开发公司及集团公司名称仍能朗朗上口； 2、馨本义为散发的香气，又有温馨、德馨等散发含义，映射幸福、品质等产品内涵。 2011年临沂商业市场整体较为平稳。全年商业整体供应38.34万平方米，同比增长15.93%；其中新增供应量25.39万平方米，同比增长16.87%；成交17.31万平方米，同比下降12.26%。纯商业整体供应17.93万平方米，同比增长11.86%；其中新增供应12.43万平方米，同比下降22.43%；成交6.73万平方米，同比下降36.07%。全年底商整体供应20.41万平方米，同比增长19.75%；其中新增供应量12.96万平方米，同比增长12.39%；成交10.58万平方米，同比增长14.99%。 2011年临沂商业市场虽然在售项目较多，但多数处于尾盘销售阶段，尤其是纯商业项目市场供应较小，导致2011年商业成交出现下滑。但从整体市场来看，临沂商业氛围较为浓厚，其商业地产的投资前景依然被客户看好，政策对商业市场的发展影响甚微。 2011年临沂商业市场综述 2012年商业市场将要面市的纯商业项目较多，且项目体量较大，加之大量的住宅底商也会随之入市，全年商业供应将会大幅上升。在严厉的政策调控下，商业地产依然是居民投资保值的重要选择，预计2012年商业市场成交量受供应量增加带动会呈现上升态势，价格保持平稳。 2012年临沂商业市场预测 临沂商业专业市场现状 * 谨呈：临沂大成置业有限公司 临沂大成罗庄铁路地块整体定位及发展战略 项目分析思路 1 2 2 2 项目属性界定 核心问题解析 3 住宅及商业市场研判 宏观趋势研判 区域价值挖掘 客户 特征挖掘 产品价值挖掘 项目销售价格建议 临沂市交通十分便利，拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，集中了全国各地的商贸物流交易。 以各类批发市场为依托形式，共1000多处商品交易辐射全国20多个省、市、自治区，业务拓展到亚、非、欧等30个国家和地区。 商贸物流也已成为临沂的特色支柱产业，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局。 上海 北京 临沂 北文 中商 南工 在城市总体规划中，本地块所处地区无明显规划优势 项目周边多经济适用房，销售价格在2000元/平方米左右 东侧为站前商场，经营五金、机电产品；蒙山大道西侧有豪德建材市场 地块周边配套相对匮乏，需向北、向东借助兰山片区配套资源，如学校、就医、公交及日常服务消费设施。 初步规划北地块 占地面积：约105亩 规划面积：约11万平方米 容积率1.5 住宅总户数：834户 停车车位：900个 初步规划南地块 占地面积：约60亩 规划面积：5万余平方米 容积率：1.21 规划商铺套数：约500套（扣除3层以上部分面积） 停车位：95个 项目属性界定——政府新区、无强势景观资源、中等规模的房地产开发项目 项目属性界定： 专业市场+中低端住宅、中等规模房地产开发项目 项目分析思路 1 2 项目属性界定 核心问题解析 3 住宅及商业市场研判 宏观趋势研判 区域价值挖掘 客户 特征挖掘 产品价值挖掘 项目销售价格建议 成功操作本项目，需解决以下2核心问题 短平快，快进快出的实现 商业部分与站前商场的对接 住宅部分 商业部分 成功操盘 短平快 类比精品 服务