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浅谈调控房价难点与对策 　　摘要：房价的过快上涨引起各方关切。近年来，国家有关部门连续出台了多项政策措施进行调控，但由于房地产业的特殊性，房价高企的现象仍然没有得到有效控制，调控异常艰难。要保持房地产业的健康发展，为国民经济发展多做贡献和广大人民群众带来实惠，已成为各级政府的一项重要任务。 　　关键词：价格上涨；房价；调控；难点；对策 　　中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0153-03 　　 　　2009年以来，中国的房地产业仍然呈现较快增长的势头，房价也随之快速地上涨。开发商高价拿地以致“地王”频出且价格一浪高过一浪，购房者从观望、试探性买房再到排队抢购，整个楼市房市呈现一派繁荣景象，仅据国家发改委、国家统计局调查结果显示，去年12月份，全国70个大中城市一手房价同比上涨9.1%，环比上涨1.9%，房屋销售价格较上年同期上涨7.8%，涨幅创下17个月以来的新高。从最近公布的数据来看也好不到那里去。房价涨得太快了，平民百姓实在难于支付这样的高房价。 　　事实上，房价从2004年、2005年起就开始一路上涨，为抑制房价的过快上涨，打击投机炒房行为，除2008年因金融危机国家为扩大内需，实施了降息、减免税费等扶持政策而未采取调控措施外，国务院曾出台一系列的调控政策，从2005年4月的“国八条”、2006年“国六条”、2007年的“限外令”以及央行银监会的359号文件等，到2009年的“国四条”以及相关的其他政策措施，但效果并不明显，甚至出现了调控―反弹，越调控―越反弹的不正常现象。2010年初，国家出台了“国十一条”等调控政策，希望能够遏制房价的过快上涨。 　　笔者认为，房地产业是以消耗土地和建材等资源，以提供人们生存和发展需要的物质资料的一种资本（金）密集型产业，具有自身的特殊性。房地产业又是中国的支柱产业，调控起来更具复杂性。房价的非理性上涨应引起我们的警惕，日本的房地产泡沫破裂，美国的次贷危机，迪拜世界神话的破灭已足够作为我们吸取的教训。本文试对调控房价的难点作粗浅的分析，以期给出可供参考的调控对策。 　　一、影响房价的几个重要因素 　??在讨论房价之前，还是了解和认识一下“房屋”（住房）本身。在人类历史上，房屋首先是人们不可缺少的物质生活资料，如从古人的山洞、草棚，金碧辉煌的宫殿、精美的亭台楼阁，到现代的楼房别墅；房屋同时也是身份、财富的象征；从法律意义上讲则属于私人财产，所有人可以采取典当、抵债、赏赐、赠予等形式进行处置，也可作套利、保值、增值的投资工具。房价是房屋价值的货币表现，从现代社会来说，影响房价至少具有如下几个方面的因素： 　　1．房屋的商品性。经济学告诉我们，虽然房屋是人们生活不可缺少的物质资料，但不可否认的是它具有商品性质。在市场经济条件下，房屋作为商品进行交换，其价格往往随供求关系经常发生波动，商品房会按照市场规律自发地进行买卖交易。当价格高于价值时，就是人们常说的房市过热、“泡沫”等。因此，一般情况下，房屋的商品性是房价客观存在的前提，房价的高低取决于供求关系的改变，亦即是由市场决定的。要使房屋的价格与价值相符，就必须保持房屋供求关系的平衡；而要想调控房价，就必须调节供求关系。 　　2．土地的稀缺性。这实际上是房屋的稀缺性，房屋与土地在量上成正比关系。一定条件下，土地多，房屋数量才会增加，而土地在一定时期内具有稀缺性特点。改革开放初期，中国对土地的重要性、紧缺性还认识不足，随着经济社会发展和人民生活水平的提高，工业化、城镇化、交通现代化等建设提出了科学规划与分配土地的要求，国家相应设立了土地管理部门，并出台了土地管理法规，土地管理走上了法制化、规范化的轨道。终于，土地资源的稀缺性逐渐被政府和普通民众所认识。作为房地产开发，需要大量适宜人们居住生活的土地。目前，商业性地产开发必须交付一定数量的土地出让和使用税费，一般来说，土地供给越多，环境、位置越优越，所交的税费就越高，房价也就水涨船高，反之则反。因此，土地资源的稀缺性成为政府用来调控土地供应量以及房屋价格的重要依据。但关键是如何确定地价（土地出让金）。 　　3.利益的关联性。房地产业是资金密集、利益关联度极高的特殊行业，从利益群体上来说，包括了政府、开发商、银行、中介、购房者，还有提供土地的集体和个人，提供建材的材料商、建筑商，提供信贷的金融机构等等。各种利益最后归集到房价上，构成非常复杂，主要有土地出让金、建安费用、各种税费、银行贷款利息和开发商的利润等等。目前，地价是通过市场行为（拍卖方式）产生的，占房价较大比重，这笔收入和各种税费已成为各级财政的重要来源，而地价更容易被推高作为财政增收的重要途径。在土地资源紧缺的情况下，地价往往被抬得太高，拍卖价每平米过万元的现象屡见不