力天总部基地产品定位及营销思考（精编）.pptVIP

本方案是一个初步思考，它企图要解决的问题是： ——要做一个什么样的产品 ——产品怎么做 ——现有产品方案如何改良和优化 ——成都工业总部SWOT分析 优势（STRENGTH）: 售价低 ：除特拉克斯国际广场、拉德方斯大厦等达到甲级写字楼标准的工业地产项目，目前成都主城区在售的工业地产项目单价大都在4000-5000元/平米，部分项目甚至低至3500元/平米左右，而目前主城区在售普通写字楼项目售价大都在6000-7000元/平米。相对于40年商业产权的同档次写字楼售价，工业地产项目要低1500-2000元/平米。 生态低密度办公 ——力天总部基地产品分析 按照市场上的常规产品设计，力天龙潭投资项目有两种可能的产品走向： 1、住宅 2、总部办公 根据现有设计，力天总部基地产品是跃层住宅产品，从景观、区域、配套 、户型设计上，都体现出住宅产品的系列特点。 ——做住宅产品的障碍 ——做普通工业总部产品的难度 写字楼产品在2009、2010年大量入市，冲击成都的工业总部办公； 工业总部产品无论在成都市范围还是龙潭工业园区，同质化程度较高，项目难以形成突出特色。 项目整体体量不大，难以形成完善的配套； ——我们建议的第三种方向：LOFT办公 什么是LOFT ——LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。 ——大约在二十世纪四十年代，美国的艺术家与设计师们为了逃避在市区内工作生活的限制和高昂租金，在曼哈顿的西南端，利用废弃的仓库及工业厂房，从中分隔出居住，工作需要的各种空间，后来这里被称为“苏荷”区，即英文中的“SOHO”。由此发展出一种二十世纪下半叶的著名的都市居住生活方式—— LOFTLIVING。 ——到二十世纪后半叶，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种独特的工作方式。LOFT办公室成为一种简单的办公生活方式，在全世界广泛传播。 ——进入二十一世纪后，LOFT式的办公室在北京、上海等一线城市出现，同时也为更多有理想创业者们提供了更多的机会。而热播电视剧《奋斗》也同时掀起了一股热潮，剧中的“心碎乌托邦”更是犹如一道闪电，划破了传统空间理念的长空。LOFT已经可以成为我们工作生活的一部分。 ——LOFT办公特点 1.高大而开敞空间，上下双层复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 2.流动性，户型内无障碍 3.透明性，减少私密程度 4.开放性，户型间全方位组合 5.艺术性，通常业主自行决定所有风格和格局、办公空间特点 6.环境随意、舒适、可以任意变化，给人予轻松愉快的感受，没有传统办公室压抑的氛围，非常符合现代商务人士的办公需求。 ——LOFT产品案例 ——力天项目做成LOFT办公的基本条件 1、层高5.4米，≤5.5米，不用计算双倍面积，同时具备上下双层复式结构； 2、外立面时尚、具有现代感 3、交通便利，适合自由职业或创意性办公 4、以办公为主，阁楼可兼具居住功能 5、承接了原有的卡夫诺（COFFEE LOFT OFFICE）概念，但更侧重于LOFT办公，摒弃户型及空间分割上的住宅设计。 ——力天LOFT产品的基本设想 产品特点： 双层复式结构，可以获得产权面积双倍的空间； 强调内部空间的流动性、开放性，可自由组合； 空间宽敞、透明，无障碍； 艺术气息浓厚。 产品功能 中小型特色企业办公； 艺术创作空间； 兼具居住功能。 ——力天项目的LOFT产品定位 产品形式：LOFT办公产品 核心概念描述：文化创意主题产业中心 概念演绎： 产业定位：以文化创意产业为主 文化创意产业是将抽象的文化直接转化为经济价值的产业。人们将广告、建筑、美术和古董交易、设计、电影、互动休闲软件、表演艺术、出版等行业都归入其中。主要包括：影视摄影产业中心、文化传媒产业中心、装潢艺术产业中心、印刷喷绘产业中心、规划设计产业中心、环境园林艺术产业中心、书画文物拍卖产业中心、成长型IT产业中心、信息服务产业中心等 办公空间充满灵活性、开放性、流动性、透明性、强调办公空间与外部环境、内部人员之间的充分交流与融合 项目是文化创意产业的聚集中心，是创意总部的精品典范。 ——力天项目做成LOFT的产品改良建议 选择一部分产品，在布局上突出小组团特色，每个产品组团或组合聚集一个产业主题，便于产业性质区分及识别； 外立面微调，可增加一些现代艺术元素或创意元素 外立面可通过色彩区分、LOGO墙等设计，强调识别性； 内部空间打破户型隔离，尽量可自由分割，强调开放性 内部结构除办公空间外，应增加一些自由创意空间以及功能空间，比如居住、社交、娱乐、收藏、兴趣等各种空间 ——力天LOFT消费客群定位： ——营销模式 大客户营销（种子客户培养及选择） ——营销核心概念 与普通总部办公形成市场差