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珠三角养老地产发展问题与建议 　　摘 要：我国正在快速进入到了老龄化社会，养老成为政府、社会和家庭共同关注的问题。珠三角区域由于特殊的自然环境和经济条件，应该成为老龄宜居环境体系的最佳实践区域，政府应该在土地、规划、金融、税收等政策上向养老地产倾斜，开发商在产品和运营模式上不断创新，才能满足社会养老的需求。 　　 关键词：珠三角 养老地产 问题 建议 　　 我国正快速迈入老龄化社会，成为“未富先老”型国家。截至2010年年底，中国老年人已经达到1.7个亿，占总人口的12.8%，而我国社会养老服务，尤其是养老宜居环境建设明显滞后。 　　 一、珠三角养老地产的发展优势 　　 养老地产是结合养老的社会主题和地产的商业概念形成的一种房地产概念，产品针对老年人的心理特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。养老地产的保障性需求和市场化需求是有区别的，政府和开发商应该各负其责，低收入社会保障性老年住宅应由政府主导开发建设，中高端养老住宅则应由市场开发解决。广东目前老年人口已突破千万，达到1072万，全省65岁以上的老人占总人口比例已达8.17%。预计到2015年，全省老年人口将达到1288万人，占全省总人口的13.64%，80岁以上的老年人口将达到184万人。当前，国家制定了“以居家养老为主”的9073养老政策，全国将有90%以上的老人在家养老，因此，养老住宅的发展迫在眉睫。 　　 珠三角是特别适合探索养老地产发展的实践区。首先，广东省已经成为全国人口第一大省，老年人口庞大，当前政策允许退休父母将户口迁至儿女户口所在地，使得养老产业需求旺盛。第二，广东地区经济持续快速增长，2010年，广东实现地区生产总值（GDP）45472.83亿元，人均GDP接近7000美元，已达到中等发达国家水平。其中，珠三角九城GDP为37388亿，人口约5611万，人均GDP为9841美元。富庶的经济条件使得区域内养老地产的有效需求稳定。第三，珠三角地区的气候比较适合老年人生活。珠三角气候属于热带海洋性气候，四季差别不明显，广州超过35℃的炎热日数不过6天，夏无酷暑，冬无寒肃，特别适合老年人生活。第四，珠三角房企对养老地产的开发运营早有探索，如广???祈福新 运营的“广州祈福护老公寓”，依托国家三甲祈福医院，是东南亚首家酒店式长者公寓。这些因素成为珠三角区域发展养老地产的优势所在。 　　 二、珠三角发展养老地产面临的主要问题 　　 (一)政府扶持政策不明晰 　　 由于养老地产带有一定的社会福利性质，所以，政府的政策扶持对养老地产的发展至关重要。从广东省来看，目前已经充分意识到发展养老产业的必要性，广州、深圳、中山等部分城市纷纷出台扶持民办养老机构的政策，对民办养老机构给予资金补贴。而这些优惠政策并没有对养老地产的开发过程提供优惠，大多数养老地产项目只能以旅游地产、工业地产的名义来运作，存在较大的投资风险。对养老地产项目缺乏税收和规费的减免政策，而养老地产投入高于普通的地产开发，如老龄社区需要的大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高很多，如果没有相应的优惠政策，很难吸引投资者进入。政府在养老地产的融资政策方面也缺少相应的扶持，养老地产投入周期长，需要政府在金融政策上给予大力扶持。 　　 （二）城市规划养老控制滞后 　　 城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用等各项建设的综合部署。对指导城市土地安排和空间组织方面，城市控制性详细规划是最主要的规划条件，在目前的控制性详细规划指标体系中，既包含土地使用性质和使用强度的控制，也包括道路、公共设施配置的控制。而对养老服务的相关指标，却甚至在指导性指标中也没有体现，对于老年人口超过千万的经济发达地区，不能不说是一种明显的滞后。 　　 （三）市场定位同质化现象严重 　　 目前区域内的养老地产开发，大多针对的是60-70年龄段的活跃富裕长者消费群，以养老养生作为市场定位。广东人历来重视养生之道，花甲之年对养生之道更加关注，房地产开发与养生行业的融合，形成了珠三角养老地产开发建设的区域特色。如珠江地产在从化的珠江生命健康城，集医疗、养生、教育、休闲、养老于一体；广州奥园养生城集健康、养生、居住、度假等综合功能为一体，他们的目标全都锁定在富裕健康、刚刚退休的消费群体。但是，老年消费需求是一种变动的市场，他们的身体情况和经济状况是在不断变化中的。不做市场细分，市场定位趋同，是目前影响珠三角养老地产健康发展的另一个问题。 　　 （四）产品设计与后期管理简单复制 　　 开发商对养老地产开发的具体产品的类型和建筑形式考虑比较简单。养老地产的开发商以前大都是开发一般的住宅，如公寓、旅馆,等等，所以对养老地产并没有特别深刻的认识，设计的产品大多是复制公寓式或者旅馆式的建筑形式，包括后