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试析房地产开发成本管控对策 　　摘要:在当今土地价格飞涨、各种费用高昂的情况下,要实现房地产开发项目的最大经济效益,必须对开发成本进行有效的管理和控制,建立全过程、高教的成本管理体系,从而实现利润妁最大化。 　　关键词:房地产;开发成本;管理;控制 　　 　　一　房地产开发成本主要构成 　　 　　1、土地费用包括城镇土地出让金、拆迁安置补偿费和土地转让契税等。随着土地管理政策的日益紧缩,土地费用上升迅速,房地产开发企业主要通过招、拍、挂获得开发用地,在住宅商品房价格构成中,该部分费用约占整个开发成本的27%～43%。 　　2、前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、前期规划、地质勘查、设计以及“三通一平”等费用,这部分约占房地产开发成本的3%～9%。 　　3、建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等,在整个成本构成中占有30%～40%的比例。 　　4、市政公共设施费用主要包含了道路、水电、煤暖气、人防设施、通信、绿化等的建设费用和为项目内居民提供配套服务的各种非营利性、营利性的配套设施所发生的赀用,在开发成本构成占据了13%～16%的比例。 　　5、管理费用主要是企业为组织和管理相关经营活动所发生的各种费用,包括人工费、差旅费、办公费、职工教育费等,在整个成本构成占有4%～5%的比例。 　　6、财务费用指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系,占成本构成比例相对不稳定。 　　7、税费一部分主要是房产税、土地增值税、营业税、契税、印花税等;另一部分是行政事业性收费,主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位向房地产开发企业收取的费用,占总成本的10%～14%左右。 　　8、其他费用指不能列入前七项的所有费用,主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等,约占总成本的1%。 　　 　　二、房地产开发成本不断上升的原因分析 　　 　　1、土地供应价格的大幅上升 　　土地资源的不可再生性和稀缺性决定了土地供应价格的居高不下。自2003年第四季度开始,国土资源部对建设用地进行清理整顿,对土???的建设供给实行总量控制政策和严格的审批制度,各级政府为保证重大项目用地抓紧土地储备,开发用地的可供量日益稀少,在此情况下土地拍卖的供应价格一路高涨。 　　 　　2、行政事业性收费种类繁多,企业赋税较重 　　近年来国家陆续取消了部分涉及房地产业的不合理收费项目,但房地产企业仍然面对沉重的负担,特别是政府部门所属事业单位收取的事业性收费及垄断性的工程取费,仍然种类繁多。可以说,在房地产的开发运作过程中,缴税费的种类伴随着开发的始终,而在建设过程中缴纳的费用更是层出不穷。各种税费综合计算,可达到总成本的10%～14%左右,相对于其他行业来说,税费偏高,负担较重。 　　 　　3、融资渠道相对狭窄,贷款利息居高不下 　　当前多数并发商主要采用银行借贷资金买地、建房、卖房、还贷。然后再开始新一轮循环的开发模式,自有资金比例较低,融资渠道多是通过银行间接融资。由于房地产开发对信贷资金的依赖十分严重,且具有资金量大、投入集中、回收周期长的特点,同时国家不断出台收紧房地产银根的政策,使房地产企业资金链日益趋紧,近几年几次上调贷款利率,导致了开发成本的增加。 　　 　　4、建材价格和建筑人工费大幅上涨,带动建安成本提高 　　建筑原材料中钢材、水泥、木材三大主材价格近年来均有较大幅度上涨。如建筑用钢材2006年约为3000元/t,目前则达到了5650元/t,上涨幅度在88.3%左右;建筑综合人工费由2005年的40元/工日上涨到当前的80元/工日,上涨幅度达到了100%。建材价格和建筑人工费的上涨,直接提高了开发成本。 　　 　　三、有效控制房地产开发成本的对策 　　 　　1、吃透政策精神,控制税费支出 　　随着国家对房地产调控的不断深入,土地费用和各种政策性收费日益增多,约占整个开发成本的41%～53%,这些费用一般都有明文规定,但是也有很多费用可以折减或浮动,这就必须要不断的学习培训,掌握相关政策,与主管部门加强沟通、搞好联系。如某公司在住宅楼项目审批中,政府考虑到整体景观,限建3层,经过规划设计师精心设计,并作了项目与环境整体效果图,合理的说明了5层以内住宅建筑在该区位建设的可行性、资源节约性和社会价值的挖掘性,最终主管部门改批限建5层,增加建筑面积3200余平方米,按利润2000元/m2计算,直接增加利润640万元;在这个住宅楼土地费用评估中,政府按照区位相近原则参照附近楼面价格进行评估设定在3800元/m2,公司策划部门从景观差异、地势相异和项目环境不同等角度,多次与主管部门沟通,安排实地观测,最终协