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谈当前高房价影响因素与政府调控措施强化 　　◆ 中图分类号：F293 文献标识码：A 　　内容摘要：近年来房地产价格持续上涨已明显超过一般家庭、特别是低收入家庭的承受能力，成为妨害社会和谐的隐患。房地产业与国民经济之间复杂的相互作用，使得政府对房地产业的管理与调控成为一项复杂的系统工程。本文基于对我国房地产价格上涨的现状，从政府、企业、供需关系和外部因素四个方面进行初步的分析研究，以期为房地产市场的宏观调控提供理论依据和有效方法。 　　关键词：高房价 垄断 土地财政 成因 政府调控 　　 　　我国当前房价现状 　　 　　国务院1998年发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确定了深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配；逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。至此，我国实行了近40年的福利分房制度宣告终结。 　　房改以来，许多居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而，近年来，房地产价格的持续走高，严重影响了房地产市场的稳定与人民生活的安定。高房价与上学难、看病贵并称为新的三大民生问题，不但带来严重的社会问题，而且阻碍国家扩大内需、拉动消费政策的落实，为宏观经济的大幅波动埋下了隐患。 　　统计数据表明，2007年全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%；2008年全国房地产平均价格3882元/平方米，2009年则为4750元/平方米，涨幅超过20%。即使在中央政府大力调控之下，房地产价格不降反升。 　　我国的房价主要由土地费、建安费、营销成本（包括管理成本和资金费用）、各种税赋以及利润等五部分组成，其中土地费和税赋归政府所有。近年来，房屋总价不断增长，各部分的构成比例亦发生了明显变化，表现为土地费直线上涨、税赋逐年提高、建安成本稳中略升、营销和管理成本基本稳定、利润略有回落。 　　 　　我国当前高房价的影响因素分析 　　 　　（一）政府方面因素 　　地方政府对“土地财政”的依赖是高房价的主要原因之一。中国指数研究院监测数据显示：2009年，???国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增加140%。北京市财政收入2000多亿元，GDP总量为11346亿元，其中土地收入占财政收入的比重为45%，对GDP的贡献达到8%。广州市土地出让金则达489亿元，占财政预算收入的70%；杭州以1054亿元的土地出让金收入位居全国各大城市之首，而同期杭州地方财政收入只有520亿元，土地出让金是地方财政收入的2倍。 　　统计表明，在整个房地产的建设、交易过程中，税费收入占房地产价格的30%～40％。如果再加上占房地产价格20%～40％的土地费用，地方政府在房地产上的收入占到整个房地产价格的50%～80％；有些地方政府为了保证土地的高收入，违背市场运行规律，利用政策人为托市。例如，对土地出让金随意出台优惠政策；对囤地行为姑息纵容；与银行、开发商配合擅自放开二套房贷等。 　　土地供应减少导致供需关系紧张是房地产价格持续上升的直接原因。我国耕地缺乏，人地矛盾突出，三分之一以上的省人均耕地不足1亩，因此中央划出18亿亩耕地“红线”。土地资源的有限性使得土地成本不断提高，“地价”作为房价的风向标，影响开发商和购房者对未来高房价的判断和预期。 　　保障性住房建设进度缓慢，加大了对商品房的需求。由于开发保障性住房缺少经济效益，不能带动消费，一些地方政府不愿为此投入资金。全国人大常委会200910月公布报告，2009年中央预算中保障房投入为1676亿元，其中中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%。截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，难以完成全年的建设计划。 　　房地产业属于资本密集型行业，房地产开发和消费离不开金融支持。央行报告指出：1998年以来金融对房地产业的支持由过去单纯对企业开放贷款转变为对投资和消费两方面的支持。房地产对金融业的依赖，决定了房地产价格必然受货币政策的影响。银行贷款和定金预收款是房地产开发最重要的两个资金来源，近来国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，所占比例接近全部房地产资金的80％，而定金及预收款的作用明显减弱。 　　（二）房地产企业方面因素 　　商品住房结构不合理。开发商受利益驱使热衷于大户型、高档房建设，而中小户型开发不足，经济适用房比重不断下降。大户型、高档房过多占用稀缺的土地资源，致使刚性住房需求供应不足与市场结构失衡。 　　土地出让成本提高对房价上涨形成推动。我国城市用地供应分为土地使用权无偿划拨和有偿出让两种形式。城市土地使用权有偿出让是指在