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资产评估基本方法应用原理与异同分析 　　摘要：资产评估方法是实现资产评估机理的手段。为在不同的经济条件下选择相应适用的评估方法，在阐释资产评估各自的应用原理、模型特点及其局限性的基础上，对资产评估基本方法的应用原理的局限性、基本方法的差异分析及消除差异的措施等方面进一步研究了各种基本方法的异同性。 　　关键词：资产评估；市场法；收益法；成本法； 　　中图分类号：Ｆ713．3 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2008）01－0023－03 　　 　　资产评估方法是实现资产评估机理的手段，是影响资产评估质量高低的重要环节。它实际上是表达某项特定资产在市场中如何运做的经济模型。通过对资产评估方法的分析，将有助于资产评估师与评估机构依据不同的资产评估现实条件与资产特点，选择适用的资产评估方法进行评估，并为方法间的相互验证提供理论依据。 　　 　　一、资产评估基本方法的应用原理与局限性分析 　　 　　目前，奠定三大基本资产评估方法的理论已经逐渐成熟，其他评估方法一般由这三种方法派生而来，如由市场法派生的路线价法、由成本法派生的假设开发法、由收益法派生的投资法等。但从资产评估实践来看，即使是同一资产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大，存在局限之处。 　　（一）市场法的应用原理与局限性分析 　　1．市场法的应用原理与模型特点 　　市场法也称为销售比较法，原称市场数据法。市场比较法的理论依据是市场供求论。它从资产本身出发，运用替代原理，认为资产价格等于类似资产在市场均衡点上的均衡价格。在实际操作中，市场比较法则是将待估算资产与其所在区域近期内已经成交的类似房地产进行比较，以这些资产的成交价格作为参考进行修正，从而估算待估资产在正常市场情况下的价格或价值的一种方法。市场比较法是一种技术较成熟的估价方法，用市场法得出的评估结果因为直接来源于市场又应用于市场，所以很容易被接受使用。目前评估界一致认为，在三种评估方法都可使用的条件下，市场法是首选。 　　市场法在资产评估实践中的运用可用数学表示为如下三个方程： 　　Ｓ＝Ｐ＋Ａ（ＸＩ－Ｚ）（1－1） 　　Ｖ＝ＷＳ（1－2） 　　ＷＩ＝1（1－3） 　　方程（1－1）定义了由不同的可比资产价格导出的不同的指导价格。 　　方程（1－2）定义了对如上的指导价格进行调整可以得到最终的评估价格，这一过程体现了资产评估师的经验和知识。 　　方程（1－3）使最终的资产评估值介于最高与最低的指导价格之间。 　　方程（1－2）与方程（1－3）是评估实践中的协调（或调和，ｒｅｃｏｎｃｉｌｉａｔｉｏｎ）过程。其中： 　　Ｓ＝Ａ（1×ｎ），代表特定目标资产的ｎ个指导价格向量； 　　Ｐ＝Ａ（1×ｎ），代表ｎ项可比资产的销售价格向量； 　　Ｘ＝Ａ（ｊ×1），代表目标资产的ｊ项资产特征向量； 　　Ｚ＝Ａ（ｊ×ｎ），代表ｎ项可比资产的ｊ特征矩阵； 　　（??Ｘ与Ｚ包含了适当的比较因素（如资产特点、位置、支付条件等）） 　　Ａ＝Ａ（1×ｊ），代表ｊ调整因子向量； 　　Ｉ＝Ａ（1×ｎ），为标准单位阵； 　　Ｖ为（1×1）的目标资产的最终评估价值； 　　Ｗ为（1×ｎ）的与ｎ项可比资产有关的权重向量 　　如上方程也可用下述简化的、两个相关联的公式表示： 　　 　　以上的公式表示是一种确定型的模型，即评估师视各个变量为确定变量，而不是随机变量，不存在变量的概率分布。此时，资产评估师认为通过市场数据信息，以及他们的专业判断就可以形成确定的资产评估值。通常情况下，评估师仅选用三到五个可比资产销售价格数据进行评估。 　　2．市场法应用的局限性 　　采用市场法的关键是能够找到合适的参照物。在发达国家，市场数据是很丰富的，而在新兴市场，市场数据相对稀少的多。在资产（尤其是房地产）市场发育较为成熟的国家和地区，如英国、美国、日本、我国台湾和香港等地，由于易于找到众多相似的可比资产，所以在各类资产评估中广泛采用市场比较法。但在一些资产市场尚不够成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。而且，即便是在资产市场比较发达的地区，比较法在某些情况下也不大适用，如由于某些原因导致特定区域在一段较长的时期内没有发生资产交易的情形。另外，比较法需要在交易情况、交易日期、资产特征等方面对比较对象进行修正，这个过程很难采用量化的计算公式，只能由估价人员凭其知识和经验进行判断，这也将影响估价的准确性。 　　（二）收益法的应用原理及其局限性 　　1．收益法的应用原理与模型特点 　　在理论上，收益还原法以预期原理为基础，即资产的价值通常不是基于其历史价格、生产成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。它主要从使用者角度，运用预期收益和效用