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花样年：转型做社区服务商 彩生活预计年内分拆上市 分析师/CRIC 研究中心分析师 朱一鸣、洪圣奇（香港）、顾柳菁  2014年可售货量充足， 150亿元销售目标有望达成 作为中小房企代表的花样年，2013年的销售成绩可以算是颇为满意，成功完成百亿销 售目标。据统计，集团录得合同销售总额逾人民币101.7亿元，同比增长27.1%。其中，50.44 亿元来自城市綜合体项目，27.18亿元来自中高档住宅，24.12亿元来自精品高档住宅。2014 年花样年的销售目标是150亿元，较去年实际销售额增长47%。虽然今年首两月，花样年销 售仅3.96亿元，但这主要是因为集团目前推盘节奏还没有调整过来。管理层表示，花样年全 年的推盘节奏比例为3 ：7 ，其中，上半年的推盘区间会集中在4到6月份，下半年的推盘区 间则会从8底9月初延续至12月份。另外，花样年2014年可售资源达到300亿元，按照50% 的保守去化率，销售目标就能完成。 图：花样年历年销售走势 140.0 12000 120.0 10000 100.0 8000 80.0 6000 60.0 4000 40.0 20.0 2000 0.0 0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 销售额（亿元） 销售面积（万平方米） 销售均价（元/平方米） 数据来源：企业年报  全年拿地积极，回归一线城市 拿地方面, 2013年花样年属于最积极拿地的中小房企之一, 全年总购地金额约56亿, 拿 地销售比高达56%。新增土地也均集中于北京、深圳等一线城市，幵且主要以城市综合体 为主。公司在2013年亦首次在新加坡买了一块小规模的地, 总值1.5亿新币。该项目在2013 年年底已开售, 幵带来了近7600万人民币的收入 ，预计其余部份会在2014年兑现。 土地储备方面，花样年表示，公司今年将依旧审慎投资策略以及于北京、上海、深圳等 市场潜力大、资金回报丰厚的一线城市新增土地的发展方向。截至2013年12月31日，花样 年规划土地储备建筑面积约870万平方米，另外已签署框架协议的物业规划建筑面积为813 万平方米。我们预计，花样年现有土地储备可满足企业未来四至五年的发展。 从存量土地储备面积的区域分布看，中西部地区占比较高为 48% ，主要集中于成都等 二线城市 ；其次是珠三角地区的 38%。从城市能级的分布来看，花样年的土地储备在一、 二及三四线城市的分布比重基本为2 ：6 ：2 ，结构较为合理。从城市分布来看，花样年仅有 少量土地分布于无锡和常州等存销比超过12 个月的潜在销售风险城市 ，合计占比仅2%。 附图：花样年存量土地储备分布情况 长三角 存量土地区域分布 存量土地城市能级分布