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翠屏国际商业广场项目定位报告 徐州新高度房地产策划有限公司 谢谢THANKS 徐州新高度房地产策划有限公司 商业氛围是项目经营的市场微环境，商业项目经营必须具备良好的商业氛围。 建筑形态影响业态的选择，关系到业态业种的组合。 区域商业存量竞争情况影响项目的财务收益。 项目障碍点 市场竞争 项目周边暂无主力商业，目前直接竞争对手有义乌小商品城和兴旺商业街。 项目地块条件研究 项目地块自然与社会条件分析 项目利基点与障碍点分析 周边环境和公建设施 项目SWOT分析 优势 劣势 项目位于紧邻高档住宅小区，并且仍有在建小区不断兴起，拥有稳定的周边潜在消费者； 项目紧邻主干道，交通便利； 缺乏商业传统，周边商业氛围不浓； 商业两面临街，缺乏展示面； 机会 威胁 居住区的更新改造加快，商业与住宅进一步集中，消费潜力增大； 餐饮娱乐休闲等业态欠缺，无法满足市场需求。 具有先入为主的优势。 未来围绕区政府及群众活动中心将建设大型商业街区，分流市场； 商业的辐射能力不强，更多依赖贾汪区本地居民； 第四章、项目定位分析 项目定位分析 目标客群定位 业态定位 业种组合建议 业态组合分布 项目定位原则与理念 怎样的定位能赢取市场? 遵循三个原则 关联性 差异性 震撼性 所谓“关联性”是指项目的定位必须与项目所处区位、城市发展、未来的规划等多方面和谐统一、共生共荣。而不仅仅是简单的替代或者取代。 所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前乃至将来项目所处商圈其他项目及传统商圈的定位与商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。 所谓“震撼性”是指项目所处在这样的区位，商业定位一定要在区域形成强大的冲击力，在让项目本身取得经济效益、社会效益的同时，更加提升整个商业的形象，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。 定位原则：关联性、差异性、震撼性。我们认为一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。 定位理念 我们从城市发展的高度出发，秉承项目持久运营的长远思路，主要遵循以下定位理念。 1、着眼于城市规划、区域发展与社区功能提升来综合思考商业定位目标，主要依据下图的思考模式。 2、从商业持久经营的角度，综合考虑现实的与潜在的需求、资源、机遇和竞争。 项目定位分析 目标客群定位 业态定位 业种组合建议 业态组合分布 项目定位原则与理念 客群定位思考 潜在客户 细分客户 选择客户 本案所具备的区位优势凸显辐射能力可达贾汪全区。但规模限制无法达到吸纳全客群的能力，必须有针对性的对市场进行细分，选择适合本案未来发展的客群。 目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用。在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。 城市层面：满足城市特定群体需求； 区域层面：满足区域内消费特征需求； 组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。 目标客群定位 目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用。在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。 城市层面：满足城市特定群体需求； 区域层面：满足区域内消费特征需求： 组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。 目标客群定位 客群分析模型 目标市场定位结论及建议 竞争情况 行业 演变 产业竞争结构 战略种群 行业 集团 市场细分 地理因素 人口统计因素 行为因素 心理因素 内部属性 产品功能 企业品牌属性 产品特点 产品优势 竞争不激烈或无细分市场 对企业有价值的细分市场 目标客群的定位决定商业最终需求，而最终需求反过来对业态及业种组合与配比起决定性作用。在长期的项目操作经验中形成了一套完整的客群定位模型和方法。 城市层面：满足城市特定群体需求； 区域层面：满足区域内消费特征需求： 组合：部分满足城市特定群体需求；部分满足区域消费特征。 目标客群定位 消费主体分析 15～25岁： A 属于冲动性消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性； B 以中低档为主，以购买快速消费品为主，包括服装、鞋类精品、食品、音乐制品、IT产品、体育用品为主； 25～35岁： A 具有一定的经济能力及支配权、追求品牌和享乐、消费心理较为成熟； B 消费力以中高档为主，是主力消费群，以购买中高档实用型产品为主，包括：电器、IT产品、服装、鞋帽、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等； 35～45岁： A 较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理性。 B 消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主；包括：玉器首饰、家居用品、服装、鞋帽、化妆品、音像图书制品等 C 注重品牌商品的内涵，