新景祥-市场调研方法与技巧83p特房集团业务经营专向培训.pptVIP

* New Visual Angle 经 济 Economic 房 地 产 Real estate 搜集经济信息的意义：了解房地产市场的背景， 为后续分析提供依据 目的 □ 经济趋势是房地产市场的一个背景 □ 房地产市场运行的某个时间段放在经济 发展历史的波动轨迹中，判断它整体的 发展态势。 主要分析的内容 □ 经济指标 GDP、人均GDP、固定资产投资、 产业结构… □ 人民生活 人均可支配收入、人均居住面积、 恩格尔系数、商品零售价格指数、 消费品价格指数、职工平均工资… 政策信息 经济信息 房地产市场信息 要密切注意能够反映区域房地产市场发展状况的指标 人均GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 房地产开发投资额增幅 -5% -5%~5% 5%~15% 15%~25% 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开发投资/GDP 0.05 0.05-0.1 0.1-0.14 0.14-0.2 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15 房地产开发投资 /固定资产投资 15 15~22 22~30 30~37 37 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 销售面积/ 竣工面积 0.8 0.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1 1.1 反映商品房供求是否平衡的指标 商品房销售额/ 房地产投资额 0.8 0.8~0.9 0.9~1.0 1.0~1.1 1.1 反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率 房地产市场预警预报指标体系 要密切注意能够反映区域房地产市场发展状况的指标 消费类型 恩格尔系数 住房消费占总消费性支出的比重（%） 恩格尔系数 住房消费占总消费支出的比重（%） 温饱型 50—59 9.4 0.55—0.59 7.6 0.50—0.55 11.2 小康型 40—49 15.5 0.45—0.5 12.1 0.4—0.45 18.9 富裕型 20—39 20—30 恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额 与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 一线城市 北京 上海 二、三线城市 南京 苏州 无锡 常州 人均消费支出 （元） 16460 19398 15132.73 15183 13563 14967 食物支出金额 5562 7100 5533.51 5973 5398 5059 恩格尔系数 33.8 36.6 36.5 39.3 39.8 33.8 2008年我国各主要城市的恩格尔系数 联合国粮农组织提出的标准 要密切注意能够反映区域房地产市场发展状况的指标 房地产统计指标 土地开发：土地开发投资、土地使用权出让金、土地出让面积 资金来源：国内贷款、利用外资、自筹资金等 开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积 供应：预售面积 销售：商品房销售面积、销售额、销售价格 二手房市场等 中长期历史数据：以二手数据、网络调查为主 数据来源：数据库、地方经济信息网及地区政府（统计局、房产局）网、年鉴 政策信息 经济信息 房地产市场信息 获取技巧：当地开发商出面、乔装成外地考察者 1、供给量：房地产市场当前的物业存量； 2、新增供给：新取得预售证得物业； 3、供给结构：按产品类型、户型、面积、价格等对各片区供给量进行分类； 4、销售量：各项目分时段的销售数据 5、价格走势 6、现有物业的空置率和空置物业的特点； 7、租金或者售价， 8、现有物业的营销方式。 更细化指标：侧重于物业的供应、需求、价格等指标的调查，是市场调查的重点内容 政策信息 经济信息 房地产市场信息 例：厦门网上房地产 注意：签约数据为延迟的数据，及时性不强！ 政策信息 经济信息 房地产市场信息 大环境看好，项目的小环境就一定不错 过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 过于偏重对“二手资料”的应用 以前什么卖