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“普罗旺斯”市场研究及市场机会报告 PAGE PAGE １ 成都房地产格局的重大变化是什么？ 对宏观局势的研判 1板块热点，从城市边缘向郊区演变 2002—2003年尤其是2003年，成都房地产市场经过了剧烈的演变，华阳、温江板板块的房地产是成都近郊区域最引人注目的两大板块，是成都城市发展中由单个中心向多个中心发展，由摊大饼式扩张转向以道路为支撑，沿交通干线快速向城南城西以组团式发展。 ——到华阳的南沿线已开通两年，直通温江的光华大道将于2004年动工，届时市区到华阳、温江的直线车程只需7分钟而已，华阳、温江的房地产项目将变成人们的第一居所。 ——城南副中心已提上议事日程，城南副中心板块及华阳板块的房价将有较大涨幅。 ——城市边缘项目的市场竞争将更加激烈。 2市场蛋糕，越来越被房地产大鳄所瓜分 现在的成都房地产市场是大资金、大投入大规模经营的时代，市场热点板块均被房产大鳄悉数瓜分，抢占先机，囤积土地。这方面尤以华阳、温江为盛，万科、长城、远大、郎酒集团、成都置信等大鳄均储备了大量的土地。 3政策推动城市向西、向南发展 A、国家政策因素分析 2003年3月国土资源部下发了45号文件，规定今后5年内国家不在批准别墅项目用地，政策的出台会对成都的别墅市场产生深远的影响，新的别墅项目审批会受影响，数量会减少，未来别墅的新增供应量会减少。同时由于别墅属于高端产品，新政策对整个房地产市场的影响不大。别墅类土地供应叫停，将会促进现有别墅和中高档公寓空置房的消化。 B、银行政策因素分析 中国人民银行2003年6月13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。据悉，该通知已经下发到各商业银行，具体执行政策各银行正在研究之中。从目前购买别墅的情况来看，贷款购房的比例在50%-80%之间，可见大部分人都选择贷款购买别墅，如果以上政策执行，会对别墅的销售产生比较大的影响，别墅的需求量有可能下降。政策执行前，未来市场需求量有可能提前释放，短期内形成供小于求的局面，整体价格有可能上涨。 C、城市规划格局因素分析 南延线的正式通车，以及将市政府迁到城南，打造一个新的城市副中心，是城市向南发展的重要标志；修建光华大道、成温邛高速改善温江的投资环境，是城市向西发展的又一举措。 结论：南沿线的开通，光华大道的修建以及城南副中心的逐步形成，成都房地产的市场竞争格局发生了剧烈的变化，华阳、温江等近郊以低层低密度、品牌大盘、环境优化的中高端型楼盘，使项目由对边缘客群的吸引转变成了对主流客群的吸引。人们的心理障碍将逐步突破三环路的界限，标志着成都房地产不再是关在三环路以内的市场。 从宏观局势的演变看房价走势 全市1—10月份实现商品房销售额104.62亿元，增长24.5％，商品房销售均价2147元/平方米，每平方米比上月上涨22元。其中多层普通住宅均价为1697元/平方米，比上月涨7元，别墅和高层公寓均价为3415元/平方米，涨42元。房价涨幅不大除反映出我市房地产市场供求基本平衡外，主要是受城区房地产开发集中向二、三环路周边靠近，以及郊县房地产开发规模不断扩大拉低了全市房价平均水平的影响。（1－10月郊县商品房销售已占到全市总量的47.2％，城区房产开发27.8％集中在一二环路、55.5％集中集中在二、三环路之间）。事实上，无论是城区还是郊县，同一区域、同档次楼盘价格上涨是显而易见的。房价的上涨一方面是因为土地成本的提高导致整体成本的上升；另一方面是因为需求的强力拉动作用所形成的销售良好预期，房价上涨还有房屋自身品质的提升。 2003年1—10月份商品房分区域销售价格表 单位：元/m2 分 类 商品房综合均价 普通住宅 别墅、高档公寓 写字楼 商业活动用房 全 市 2125 1690 3373 3801 4398 城 区 2827 2250 3660 4692 5681 府 南 河 以 内 3963 2436 3242 4691 16551 府 南 河至一环 4150 3001 3230 5489 6650 一 环 至 二 环 3115 2426 3624 4089 7248 二 环 至 三 环 2521 2115 3860 3169 4343 三 环 路 以 外 1535 1496 4393 3257 郊 区