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Market Overview 上海及长三角2010 年第3 季度 写字楼市场分析 Market Overview of Office in Shanghai and Yangtze-River Delta 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 20 10 年 10 月 Market Overview 目 录 一. 市场动态总结 1 宏观经济 1 宏观政策 2 行业动态 3 二. 20 10 年写字楼市场分析 5 上海 5 杭州 10 宁波 14 苏州 21 无锡 25 南京 28 Market Overview 一. 市场动态总结  宏观经济  国民经济进一步回升良好，下半年国家保持宏观经济政策的稳定性 7 月，央行发布了《2010 年二季度中国宏观经济形势分析》的报告，指出国民经济运行 朝着宏观调控预期的方向发展，基本面进一步回升向好。央行表示对中国经济的发展趋势仍 持谨慎乐观看法。下半年时期，仍将保持宏观经济政策的稳定性与连续性，提高宏观调控的 灵活性与针对性，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。  中国财政部长称把稳定政策作为后继宏观调控的主基调 中国财政部8月26日表示，财政部将在下半年维持现有政策不变，把稳定政策作为宏观 调控的主基调。 财政部表示，根据当前的经济财政形势，下一步将继续深入贯彻落实科学发展观把稳定 政策作为宏观调控的主基调，坚持处理保持经济平稳较快发展。调整经济结构和管理通胀预 期的关系作为宏观调控的核心，保持政策的连续性和稳定性。 虽然当前中国经济发展态势总体良好，但面临的国内外环境仍然错综复杂。今年后几个 月随着经济增速放缓，以及2009年同期财政收入基数的逐步抬高，全年财政收入增幅将呈现 明显的前高后低走势，财政支出压力依然很大，全年财政收支紧张的矛盾仍较突出。 包括中国国务院总理温家宝在内的多位中国官员最近几周一直强调保持政策稳定，努力 使市场相信政府近期不会推出类似于4月份房地产投机抑制措施的更多调控措施。  全球商业地产看好，投资额达3000 亿美元 截至2010 年下半年，全球商业房地产直接投资额总计达到1,300 亿美元，预计全年投 资总额会接近3,000 亿美元，这意味着2010 年全球房地产直接投资情况良好，较2009 年将 增加40-50%。尽管这一数字还不到2006 年和2007 年信用危机前一半的水平，但那两年是商 业房地产投资急速冒进的两年，交易额达到了历史最高点。  人民币兑美元破6.72 ，中美博弈加深 中国外汇交易中心 9 月 16 日公布，今日银行间外汇市场人民币兑美元汇率中间价为 6.7181，连续第五个交易日创2005 年汇改以来新高。事实上，自今年 3 月份以来，中美之 间就人民币汇率问题的论辩一直在进行。而人民币汇率问题，已经不再是经济领域的问题， 而是成为双方政治博弈的筹码。 6 月18 日，央行宣布进一步推进汇改之前，人民币对美元的中间价为6.8275。这样算 来，在不到3 个月的时间内，人民币对美元的中间价上涨了1025 个基点，升值1.5%左右。 进入9 月以来，美元指数由83.1 降至81.2，贬值2.3%左右，同期人民币对美元的中间 价则走高855 个基点，人民币对美元约升值1.2%。 1