南京翠屏湾花园城三期市场研究报告-.doc

目 录 第一部分 市场营销环境分析 一、2008中国宏观经济走势分析及预测 5 （一）一至三季度经济运行数据 5 （二）当前经济运行的主要变化 8 （三）四季度经济走势判断 9 二、2008年中国房地产市场运行指标分析 10 （一）行业综合景气度分析 10 （二）市场供给情况分析 12 （三）市场需求情况分析 18 （四）全国房地产市场价格变动情况 20 （五）上市公司业绩增长情况 21 三、下阶段房地产业发展趋势预测 22 （一）落实和完善现有政策仍是下阶段房地产行业调控主基调 22 （二）市场供需矛盾或将缓解，房价涨幅继续回落的可能性正在加大 22 四、南京区域房地产市场形势分析 24 （一）南京市房地产开发投资情况 24 （二）房产政策新闻分析 25 （三）城市规划情况 26 （四）土地市场分析 26 （五）商品住宅市场分析 30 （六）成交价格分析 32 （七）成交面积区间分析 34 （八）分板块分析 35 五、江宁房地产市场综述及板块分析 40 （一）江宁楼市板块格局及特征分析 40 （二）土地市场分析 42 （三）商品住宅市场分析 44 第二部分 项目开发营销模式分析 一、项目属性分析 50 （一）项目区位分析 50 （二）项目基地资源 51 （三）项目地块属性 57 二、竞争分析 60 （一）竞争区域的界定 61 （二）竞争市场分析 62 （三）后市供应分析 66 （四）竞争分析小结 67 三、项目SWOT分析 67 四、本项目可借鉴的案例分析 68 （一）国内一线城市案例 69 （二）长三角地区案例 71 （三）南京地区案例 73 （四）江宁地区案例 74 总 结 ——在市场经济的现代社会，要想以最快的速度完成项目销售目标，了解房地产相关市场的整体动态，是不可或缺的环节，下面，就让我们一起来认清目前的市场运行情况。 第一部分 市场营销环境分析 一、2008中国宏观经济走势分析及预测 （一）一至三季度经济运行数据 1．经济增速下降，物价上涨减缓 第三季度GDP的规模为71011.7亿元，同比增长9％，比上半年的平均增速10.4％下降了1.4个百分点,为2003年第二季度以来的最低增幅。总体看，前三季度GDP达到201631亿元，同比增长9.9％，增速比去年同期下降2.3个百分点，GDP连续第五个季度下降。其中，第一产业增加值21800亿元，增长4.5％，加快0.2个百分点；第二产业增加值101117亿元，增长10.5％，回落3.0个百分点；第三产业增加值78714亿元，增长10.3％，回落2.4个百分点。 物价总水平仍然处于高位，但CPI的增速已经开始出现下降的趋势，居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落。前三季度，居民消费价格上涨7.0％（9月份上涨4.6％，环比回落0.3个百分点），涨幅比上年同期高2.9个百分点，但比上半年回落0.9个百分点。其中，城市上涨6.7％，农村上涨7.7％。分类别看，食品价格上涨17.3％，居住价格上涨7.0％，其余各类商品价格有涨有落。　 总体来看，我国经济增速仍处于正常区间，经济增长保持了相对稳定，但经济增速进入下降通道的态势明显。 今年前三季度，全国规模以上企业工业增加值同比增长15.2％(7、8、9月份分别同比增加14.7％、12.8％和11.4％)，低于上半年16.3％的平均水平，比去年同期回落3.3个百分点。分所有制看，国有及国有控股企业增加值增长11.8％，集体企业增长9.6％，股份制企业增长17.5％，外商及港澳台投资企业增长12.7％；分轻重工业看，重工业增长16.0％，轻工业增长13.1％；分地区看，东、中、西部地区分别增长13.6％、19.2％和17.1％。工业产销衔接状况良好，前三季度，工业产品销售率为97.8％，与去年同期基本持平。企业工业增加值普遍下降，说明企业存在生产中的困难和风险，企业的生产运作环境出现了一定程度的恶化。 1-8月份，全国规模以上工业企业实现利润18685亿元，同比增长19.4％。在39个工业大类中，34个行业利润同比增长。实现利润最多的5个行业分别是：石油和天然气开采业、黑色金属冶炼及压延加工业、煤炭开采和洗选业、化学原料及化学制品制造业、交通运输设备制造业。 项目 总额(亿元） 同比增长速度（%） 累计数 当月数 累计数 当月数 社会消费品零售总额 77885.70 9446.50 22 23.2 （一）按销售地区分 - - - - 市 53165.20 6426.70 22.7 23.9 县 8634.40 1080.00 22.9 24.3 县以下 16086.10 1939.80 19.4 20.4 （二）按行业分 - - - - 批发零售业 65572.80 7841.30 22