2010年4月6日唐山城市形态研究4.pptVIP

* 户型 面积 套数 两居 78—93 700 三居 138—148 348 洋房 220平米以上 300 联排 300平米以上 32 在售户型 一期10万平米已经售罄，目前正推5栋18层的高层，以两居、三居为主。由于项目紧临唐山一中新址（2010年底交付使用），很多家长为了孩子上学而选择学区房。此外项目二期还有300套洋房、32套联排即将推出。目前高层均价8000元/平米、洋房、联排还未定价。 建筑面积148平米 建筑面积93平米 建筑面积198平米 建筑面积218平米 项目位于兴源道以北、友谊路西侧，光明路、青龙路、翔云道贯穿其中，项目规划用地571亩，总建设规模达100余万平米。整个居住区将形成社区大开放，组团小封闭，交通便捷，城市功能多元化的社区形态。鹭港小区东环抱唐山一中新址，南与唐山外国语学院相望，人文环境优越，社区公共配套设施齐全。 项目关健词：规模、人文环境。 鹭港未来城（凤凰新城） 户型 面积 一居 50 两居 70—110 三居 120—140 在售户型 项目一期46万平米已交房入住，目前正积累客户，未正式推出。户型面积偏小，一居50平米，两居70—110平米，三居130—140平米。小楼间距小，一期业主反映很强烈。此外，开放式的社区管理没有跟上，整体感觉很乱。 小区实况 建筑面积125平米 唐山在售项目除了价格能让人眼前一亮之外，其他值得得关注的地方不多： 楼盘无个性：在唐山找不出一个有鲜明主题的项目； 产品无创新：能够说得上有创新的项目：梧桐大道的高科技系统、万达 广场的面积赠送，其他的项目基本没有什么特色； 建筑风格单一：现代风格、新古典主义一统天下 层高基本上2.9米起，高端项目层高3.0—3.3米； 小 结： （五）商业地产状况 1、整体描述 唐山在售的商业项目集中在中心区，体量从几万平米到十几万平米，最大的商业是万达广场的社区底商，总面积约12.5万平米，面积100—200平米，两层，目前均价35000元/平米（已基本售罄），其他的小综合体如新华贸、渤海新世界、新华1号等都是主题商场形式，部分临街底商单独对外出售，销售情况良好。 目前售价最高的是新华贸底商，最高价43800元/平米，两层，面积450平米，最低10000元/平米，两层，面积2080平米。底商使用率为60%（底商参与商场的公摊），底商共11个，已售6个。如果按照正常底商95%的使用率，该是楼盘的最高价格应该是7万/平米，这个价格应该是唐山商业的价格的天花板了（因为之前售出去的都是内部关系户定的，价格比较低，后来定价很高销售受阻，现在的价格是刚调完之后的价格） 2、在售商业一览表 项目名称 所属区域 面积区间 销售价格 备注 新华1号 中心区 300左右 估计3万/平米以上 未售 万达广场 中心区 100-200 均价3.5万/平米 剩余不多 新华贸中心 中心区 沿街400-2000 1—4.3万/平米 仅剩几套沿街商铺 梧桐大道 凤凰新城 120-3000 1.7万/平米左右 售完，后期未定 南湖休闲美食城 南湖区 300-12000 均1.4万/平米 A、B区售完，即将整体招商 SOHO阳光 高新区 200—500 7000—1.2万/平米 小面积基本售完 东方广场 高新区 270-370 1.37万/平米 基本售完 碧玉华府 凤凰新城 400-2000 2—2.5万/平米 临街2.5万/平米左右；一层架空的产权式小商铺，10平米一个，2万左右，产权式小商铺定位为古玩城，投资回报3年，每年8%。 渤海新世界 中心区 100-300 3-5万/平米 这是沿街商铺的价格，另外主题商业划成小商铺出售，根据楼层价格不一样（5层），一层4万左右，25—40平米一个，投资回报3年，6%+6%+8%。 3、市区商圈划分 整个市区分成三大商圈，分别为以唐百为中心的中心商圈，以八方购物广场为中心八方凤凰商圈， 以远洋城为中心的远洋商圈。此外新华道附近还有一些小型的购物街。市区商业氛围浓厚，大品牌多，但是人流量不大，这也从另一方面说明市区人口密度不高，流动人口少。 中心商圈：以唐百、三利购物中心为核心 定位：高档、中高档 八方、凤凰商圈：以八方购物广场、凤凰购物广场为核心 定位：中档、中高档 远洋城商圈：以远洋城为核心 定位：中档、中低档 求发展机会 * * * *