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投融资管理讲座 投融资管理讲义提纲 一、概述 二、投资管理 　　１、对外投资的形式 　　２、公司的设立 三、融资管理 　　１、对外融资的形式 　　２、房地产融资分析 四、外汇管理 五、企业的最佳资本结构 一 概述 一、概述 一、概述 二 投资管理 二、投资管理 二、投资管理 一、名称核准阶段 1、确定公司名称——如果使用“万科”字样，需要总部提供允许使用“万科”字样的许可书 2、企业名称查询——到注册所在区的工商局，查询拟使用的名称是否可以使用 3、企业名称核准——工商局出具名称预核准通知书，一般半年有效 二、立项阶段 1、房地产项目投资总额超过1亿美元需报国家发展计划委员会批准立项。 2、准备资料： 1）可行性研究报告 2）投资各方的营业执照，财务报表 3）投资意向书、董事会决议 4）环保局出具意见 5）所在区的审批意见 在天津房地产公司设立时的立项报告需要有房地产项目，但是新设立的公司尚未取得企业身份，无法以自己的名义获取土地，所以新设房地产公司的立项报告无法以项目作为支撑。天津的土政策自相矛盾，令企业操作时遇到很大困难。 三、商委批复阶段 1、审查对象——合资合同、章程 2、报送资料： 1）申请书 2）立项批复 3）合同和章程 4）董事会名单及身份证明 四、工商注册阶段 所需资料： 1）申请书——法定代表人签字，双方盖章 2）公司章程——经外经贸委批复 3）批准证书 4）投资方营业执照复印件 5）董事委派书 6）董事会成员身份证明 7）经营场所租赁合同——以新公司名义签 8）名称预先核准通知书 五、验资 1、注入资本金 2、合同中最好规定外方投入资本用外币计量，按照某种固定汇率折算比例 3、投资人（资本金实际付款人）必须与批准证书中登记的一致 4、如果合同中规定外方投资按照人民币折算，需要按汇出当日汇率多投入一些，然后写一个承诺书，承诺多出部分计入资本公积——天津土地政策 外商投资房地产公司的限制 1、注册资本与股权结构上的限制25%。 2、经营范围的限制：只允许进行房地产开发销售。 3、关于投资总额的限制（注册资本与投资总额的关系） 4、在未取得土地使用证之前营业范围的变化 5、营业执照的变更 6、关于外商投资企业的并购 三 融资管理 四 外汇管理 要求在每笔外债到账后5个工作日内进行外债提款登记（提供银行进账单） 外债的支取 20万美圆以下的日常结汇 20万美圆以上的特定结汇 五 企业最佳资本结构 五、企业的最佳资本结构 * 1、投资的概念： 2、融资的概念： 企业筹资是指企业由于生产经营、对外投资和调整资本结构等活动对资金的需要，采取适当的方式，获取所需资金的一种行为。 广义的投资指人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬。投入的资源可以是资金、人力、技术或其它资源。 公司实体 融资 投资 资本融资 债务融资 股权投资 债权投资 资产投资 资产融资 二、投资管理 涉及法规： 《中华人民共和国公司法》 《中华人民共和国中外合资企业法》； 《中华人民共和国中外合作企业法》； 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《城市房地产经营开发管理条例》； 《天津市房地产开发企业管理规定》； 二、投资管理 对外投资房地产的主要形式（5-3） 对外投资房地产 招牌挂取得土地 收购项目公司 在建工程转让取得 金色家园 金域蓝湾 宁发花园 对外投资房地产的可行性分析 各期支付地价现值之和/地价总额 96% 6、地价支付贴现比 资金峰值/项目总投资 50% 5、资金峰值比例 项目利润/销售收入×100% 17% 4、销售毛利率% 　 项目净利润/销售面积 1246 3、单位面积净利 　 　 　 项目参考指标： 项目净利润/销售收入×100% 9.64% 2、项目销售净利率% 　 使累计净现值为零的贴现率 40.27% 1、项目内部收益率% 　 　 　 核心指标： 计算式 指标值 项目 投资房地产税收分析(以转让价格10亿元为例) 0 12200 34400 合计 不涉及 不涉及 可能涉及 企业所得税 不涉及 暂免征收 可能涉及 土地增值税 免税 200 200 印花税（0.05%） 免税 3000 3000 契税（3%） 免税 免税 2200 城建、防洪、教育费附加（0.55%） 免税 免税 20000 营业税（5%） 公司分立 作价新设公司 项目转让 取得方式 公司成立历程 1 公司法律文书起草 2 名称预先核准 3 发改委公司立项（可选） 4 商务委批复，取得批准证书 5 工商登记，取得企业法人营业执照 6 办理组织机构代码证、税务、外汇证 7 开立账户、资本验证、变更