中原：在批判中创新—创新型物业发展建议.pptVIP

经营模式 条件 优缺点 只租不售 发展商有商业经营经验 优点： 业态控制 统一经营管理有利于经营 利于提升社区形象 缺点： 资金回收期长 开发商风险较大 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商有招商渠道 市场化程度不高，无专业公司选择 先租后带租约出售 发展商有一定的商业经营经验 优点： 初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，从而促进销售 出租有保障，可提升商铺销售速度 资金回收期较短 缺点： 不能长期控制业态 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商没有招商渠道 市场化程度高，有专业公司选择 直接销售 发展商没有商业经营经验 优点： 资金回收速度快 缺点： 无业态控制，影响社区形象和销售 不利于统一管理，从而对经营不利 发展商缺乏商业经营的专门人才 发展商没有招商渠道 市场化程度高，有专业公司选择 社区商业经营模式 商业街 本项目商业配套经营模式与启动策略建议 经营模式——先租后售 成熟区域体量小盘在启动初期社区形象的展示非常重要，因此要严格控制社区商业业态和档次，以与社区形象和档次保持一致。初期出租能够较好的控制业态。 初期通过较低的租金，甚至零租金来吸引品牌商家进驻。从而带动整个商业街的销售，实现商业价值，同时促进住宅的销售。 出租能够提升商铺的销售速度，资金回收速度也较快。同时，在未来商业价值充分表现时候，可以高价出售获得较高利润。 启动策略 社区商业是为满足社区内需求，并兼顾周边区域。在旧城区配套不完善的情况下，社区商业应与住宅同时启动。 配合项目滚动开发的节奏，逐步完善商业区，以不延长新住户的购物半径。 商业街 商业区尺度设计：商业区是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。 沿街商铺参考 商业街 设计重点在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、扶手、栏杆、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分 外观造型的设计注意要点： 建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线 人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等 人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。 商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。 商业街 会所及展示厅确定：本市复合型项目会所案例分析 案例借鉴： 从业主的使用需求出发，会所的功能主要以养生、健身、休闲娱乐功能为主。 会所是社区的配套，作为对住宅功能的延伸，服务范围不宜过窄； 打造亮点项目的专业化服务链，为会所未来对外经营培养核心优势，选取面积比例0.004 项目名称 新希望家园 名都枫景 汇豪天下 东岸国际 规模 建筑面积：72万平方米 会所面积平米：3000平方米 总建面平米：27万平方 会所面积平米：2000平方米 总建面万平米34万平方米 会所面积平米4000平方米 总建面平米80万平方 会所面积平米9000㎡ 养生/健身 健身房、台球室、乒乓球、美容 游泳馆、健身房、美容 乒乓球、羽毛球 健身中心、泳池馆 休闲娱乐 棋苑、茶坊 书吧 酒吧、茶吧、咖啡吧 Spa、红酒馆 总统套房咖啡馆、雪茄坊 社区服务 家政、洗衣 家政 家政 家政、洗衣 面积比例 0.0042 0.0074 0.0012 0.1125 会所及展示厅 综合会所是为业主的日常生活提供休闲娱乐功能的场所，同时也是表达项目主题的重要载体 针对目标客户关注健康、关注生活质量的特点，建议会所以养生为主题，并提供特色休闲服务功能，以此成为本项目与众不同的形象亮点。 会所建筑内外部动静分区灵活，功能可复合交叉 提供完整的体验式服务链条 会所运营采用外包管理方式，保证管理的专业性 与商业街、社区广场等其他配套密切结合，营造非限定性空间 内 部 功 能 会所建筑具备极强的昭示性、展示性，建议会所的建筑设计聘用知名建筑设计大师，保证建筑造型的独特、提升项目的知名度。 外 部 建 筑 根据案例及设计建议会所面积在350m2 含休闲娱乐、家政服务、室内小规模体育活动场所 会所及展