合富辉煌2010年上半年长沙楼市报告3.pptVIP

* 土地市场 小高与高层仍是未来竞争主力 全市除北城外，综合容积率均较高；未来小高层、高层仍是竞争主力； 北城综合容积率相对最低，未来开发舒适型产品程度较高； 中心城市仍为小规模、高密度、集约式开发为主，此种形势将日趋明显。 （数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地） 未来仍以小规模、集约式开发为主 未来开发仍将以小规模、集中式开发为主，占总量的五成。 由于新政规定拿地首付不得低于总地价的50%，并且废除了减免土地出让金、税收等优惠政策；使得开发商拿地门槛变高，对开发商经济实力与综合能力的要求也随之升高，因此在拿地规模上更加趋于谨慎。 小规模开发更有利于快速回笼资金，便于再次开发。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地） 　 　 3 4 7 15 合计 　 　 1 3 3 2 岳麓区 　 　 　 　 3 7 雨花区 　 　 　 　 　 2 天心区 　 　 2 1 1 　 开福区 　 　 　 　 　 4 芙蓉区 1000亩及以上(超大规模) 501-999亩 （大规模） 201-500亩(中大规模) 101-200亩 （中等规模） 51-100亩（中小规模） 50亩以下 （小规模） 区域 土地市场 土地市场 上半年长沙再现两大“地王” 从05年开始，长沙“地王”频出，大多以商住用地为主。楼面地价及成交均价最高的，为华远集团05年所拿下的坡子街“华远·金外滩”综合用地；均价1895.35万/亩，折合楼面地价为7409.1元/㎡。以总价及面积为首的，是北辰新河三角洲的商住用地；成交总价为92个亿。今年上半年，大连万达和上海世贸又分别拿下位于开福区和岳麓区的两块商住用地，外地开发商在长沙的拿地热情持续高涨。 流拍土地情况 流拍土地中，全部属滨江新城集体出让地块，均带商业性质。 价格较高是其流拍的主要原因，岳麓区其他商住用地的底价相比，流拍地块的底价均价有两块达到650万/亩；过高的价格加上年初土地政策的收紧，造成开发商拿地趋于谨慎。 2000.03 466.67 64421 3.50 32.21 138.04 商业、住宅 2010-5-25 岳麓区茶山路以南、潇湘中路以西 1500.16 650.07 8521 6.50 5.68 13.11 商业、办公 2010-1-28 岳麓区茶山路与潇湘中路交叉口东南角 1500.02 650.01 5338 6.50 3.56 8.21 商业、办公 2010-1-28 岳麓区滨江新城茶山路以北 楼面地价（元/㎡） 地价（万元/亩） 底价（万元） 容积率 建筑面积（万㎡） 占地面积（亩） 土地性质 出让时间 土地位置 土地市场 土地市场小结 上半年土地市场呈现量价齐升态势，成交多以商住用地为主；未来长沙综合体项目将会大幅增多，或将掀起新一股投资热潮。 由于商住用地的成交增多，上半年长沙土地成交均价达316.12万元/亩，较去年同期上涨189.46%；地价的上涨势必带来房价的攀升，预计未来长沙楼市的价格还将会有新一轮增涨。 小高与高层仍是未来竞争主力，多以小规模、高密度、集约式开发为主。 今年上半年，长沙又添两块“地王”；与往年相比，今年地王的“诞生”频率尤其加强，由于一线土地价格的飙升，让许多实力的品牌开发商转而选择进军二、三线市场，并带来更为专业的开发理念，这将对未来长沙房地产市场的发展起到极大的带动作用。同时地王的出现也会很快拉升长沙楼价。 土地市场 Part 3 商品房市场 供应 供应：施工面积快速增加，未来市场供应巨大 2010年上半年，长沙的施工面积高达5589.05万㎡，几乎是09年全年的总量，而竣工面积却只有399.23万方，未来市场还将有大批货量集中上市。预计全年的施工量将极有可能突破8000万方，若按照通常3年左右开发完毕的速度进行推算，则每年的市场供应量将达约2500万方左右。（数据来源：长沙市房地产研究中心） 供应量与09年下半年基本持平，同比大幅增长 2010年1-6月，长沙内五区新建纯商品房批准预售量为556.78万㎡，同比增长69.5%；其中住宅批售量为478万㎡，同比增长67%。 受08年全国楼市低迷影响，09年上半年长沙市场供应量大幅度减少，随着楼市的逐渐转暖，开发商拿地热情普遍高涨，开发量不断加大；导致上半年市场供应量依然较高，预计下半年还将会大批量集中上市。（数据来源：长沙市房地产研究中心） 商品房市场 供应、销售 各月供应量均高于去年同期 今年各月批售量均高于去年同期，尤其是最近三个月，商品房供应量始终保持在95万方以上；新政调控之下的长沙房地产市场，下半年的竞争压力将逐渐增大。（数据