房地产投资分析课件-第9章.pptVIP

Irwin/McGraw-Hill ?The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000 房地产开发投资风险分析 9 本章能力要求 （1）理解和掌握风险及其特征、房地产开发投资风险因素等内容； （2）理解和掌握房地产不确定性分析的概念、原理及其作用； （3）掌握房地产开发投资中有关线性盈亏平衡分析的简单应用； （4）掌握房地产开发投资中有关敏感性分析的简单应用； （5）理解和掌握房地产开发投资风险的防范思路及其控制措施。 本章重点 （1）房地产不确定性分析 （2）房地产开发投资风险的防范思路及其控制措施 本章难点 房地产不确定性分析 9.1 房地产开发投资风险概述 9.1.1 房地产开发投资风险的含义 1、风险的含义及其特征 （1）风险的含义 风险是指由于某些随机因素引起的导致预期效果与实际结果之间的差异，以及这种差异的程度和出现这种差异的可能性大小。例如，如果对于某项投资，如果其仅有一个可能结果，则这种差异为0，即风险也为0；如果有多种可能结果，则这种差异可能就不为0，即风险不为0；并且，如果差异越大，则说明风险也可能越大。 （2）风险的特征 9.1 房地产开发投资风险概述 9.1.1 房地产开发投资风险的含义 （2）风险的特征 ① 风险的客观性 ② 风险的随机性 ③ 风险的可测性和可控性 ④ 损失-收益的双重性 2、房地产开发投资风险 9.1.2 房地产开发投资风险的类型 9.1 房地产开发投资风险概述 1、政策风险 2、市场风险 （1）购买力风险 （2）变现风险 （3）利率风险 3、经营风险 4、法律风险 5、其他风险 9.2 房地产开发投资的不确定性分析 9.2.1 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是通过求解项目的盈亏平衡点来分析投资项目对市场需求变化适应能力的一种方法。换言之，盈亏平衡分析是分析投资项目投资后达到一定效益时成本与收益的平衡关系，从中找出一个平衡点，在这一点上，项目的经营恰好不盈不亏。因此，盈亏平衡分析又叫保本分析、收支平衡分析或临界点分析。 1、盈亏平衡分析的数学模型 （1）固定成本与可变成本 （2）盈亏平衡分析的数学模型 9.2 房地产开发投资的不确定性分析 9.2.1 盈亏平衡分析 （2）盈亏平衡分析的数学模型 2、线性盈亏平衡分析 房地产开发项目的线性盈亏平衡分析假设项目总销售收入和总成本费用是房地产开发面积的线性函数，如（9-3）式就是线性盈亏平衡分析的函数式。 9.2 房地产开发投资的不确定性分析 9.2.1 盈亏平衡分析 某开发项目占地15000平方米，规划要求该地容积率不超过1.3。开发方案的固定成本费用1900万元，单位变动成本为840元/平方米，据市场调查，预计单位售价可达2700元/平方米，设销售税率为5%。试求： （1）保本开发量； （2）按规定的容积率，该项目可获得的最大利润； （3）当开发量为16000平方米时，项目的利润及项目安全率（按式9-11计算）。 例9-1 9.2 房地产开发投资的不确定性分析 9.2.1 盈亏平衡分析 例9-2 某住宅区开发项目，根据市场预测，商品房售价为6000元/平方米，单位变动成本为2000元/平方米，固定成本为1200万元，销售税率为5%。问： （1）开发商最少应开发多少销售面积方可保本？ （2）不考虑销售税时，可售面积至少为多少？ （3）若期望从该项目获得1000万元的销售利润，应有多少可销售的商品房面积？ 9.2 房地产开发投资的不确定性分析 9.2.1 盈亏平衡分析 例9-3 某开发项目购地13000平方米，城市规划要求该地容积率不得超过1.5。开发方案确定的固定成本费用为1720万元，单位变动成本为820/平方米。据市场调查显示，项目建成后，平均单位售价可达2500元/平方米，销售税率为5%。 （1）试计算该项目的保本开发量。 （2）又若该项目欲获利500万元，开发量为多少？此时是否符合规定的容积率？ 9.2 房地产开发投资的不确定性分析 9.2.1 盈亏平衡分析 3、线性盈亏平衡分析的图解法 4、盈亏平衡分析的优缺点 9.2 房地产开发投资的不确定性分析 9.2.1 盈亏平衡分析 (1) 盈亏平衡分析的优点 （2）盈亏平衡分析的缺点 9.2.2 敏感性分析 9.2 房地产开发投资的不确定性分析 1、敏感性分析的含义 2、敏感性分析的步骤 选定需要分析的不确定性因素 确定敏感性分析的经济效果评价指标 计算所选不确定性因素变动引起的评价指标变化 判定敏感性因素 9.2.2