中国不动产登记法之现在与未来.PDF

25 中国不动产登记法之现在与未来 44) 张 志 坡* ≪目 次≫ Ⅰ. 绪论 Ⅲ.不动产登记法之未来—指导思想与完善 Ⅱ.不动产登记法之现在—架构、规范与法 方向 律缺陷 Ⅳ. 结论 Ⅰ.绪论 土地乃财富之母，房屋乃安身立命之所，二者对人类的重要性勿庸置疑。正因为 如此，人们无不关心土地和房屋权利的取得、移转、变更和消灭。在土地公有制的 背景下，土地使用权的流通使得土地之功能得到充分地发挥，而“居者有其屋”更成 为当代中国人的梦想，套用布莱克斯通(Blackstone)的话，没有什么东西能像不动 产一样如此广泛地激发人类的想象，引起人们的喜爱！1)而这一切的安全实现都离 不开一项重要的制度——不动产登记。 在中国，不动产登记古已有之。中国早在周朝就形成了土地管理制度；唐代以后又 有立契、申碟或过割制度；宋代以后，田土的登记更有鱼鳞册的设立。但其主要目的 在于征收赋税和贡赋 2) ，次要目的才是供质证以杜绝争端。 这一状况延续到近代。民 * 中国南开大学法学院讲师，法学博士。 1) 布莱克斯通，英格兰法律评论，Book II,Chap.1,p.2(15th ed 1809),转引自约翰.E.克里贝特、科温.W.约 翰逊、罗杰.W.芬德利、欧内斯特.E.史密斯，《财产法：案例与材料》，齐东祥、陈刚译，中国政法 大学出版社，2003，第4页。 2) 谢在全，《民法物权论》(上)，中国政法大学出版社，1999，第59页。 26 東北亞法硏究(제7권 제2호) 国初年，近代意义的不动产登记制度开始建立，但随着新中国的建立，这些制度遭到 废止 3) ， 但在中国台湾地区得以保留并历经修订而继续应用。中国大陆的不动产登记 问题直到改革开放之后才受到重视，并在 《土地管理法》、《城市房地产管理法》等 法律法规以及其他规范性文件中得到体现 4) 5) ， 但行政管理色彩浓厚； 私法意义上的不 动产登记规则最终确立于2007年通过的 《物权法》。不过，不动产登记用于征税的目 的也呈现出一些端倪 6) ，对资产课税要求不动产的纳税义务人必须有明确记载， 强化 不动产登记被认为是国家征收房地产税的预兆 7) 。 中国 《物权法》在第二章第一节专节规定了不动产登记，这对于明确不动产物权归 属、保护不动产交易安全至关重要。然而，由于学界对不动产登记的研究尚未完全达 成共识、不动产登记的统一之路上也充满了部门利益之争，再加之不动产登记的专业 性和复杂性，使得 《物权法》关于不动产登记的规定过于原则、抽象，不具有很强的 操作性，而且对很多细节问题语焉不详，如何适用值得思考。换言之，《物权法》中 的不动产登记规则只是迈开了不动产登记法的第一步，仍有很长的路要走——统一规 则、细化规则、完善规则，并在实践中发展规则。本文即在简述中国不动产登记法之 现状、分析其缺陷的基础上，预测展望其未来，并提出不动产登记法之修正建议。 Ⅱ.不动产登记法之现在——架构、规范与法律缺陷 1. 不动产登记法的现行架构 (1) 以 《物权法》为中心的规则体系 3) 相关文件是1949年2月发布的 《中共中央关于废除国民党六法全书和确定解放区司法原则的指示》。 纪坡民先生认为，“这个文件写得不好，起的作用也不好；我国的民法学中断的原因，源出于此；其对 我国法制建设的不利影