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房地产市场赠送面积现象的几点思考 陈远博 （东湖房产（惠州）开发有限公司，惠州 516008） 摘要：增加赠送面积，在一定程度上降低了楼面地价的成本，减小了开发成本。在城市规划控制要 求的框架内，提高了城市优质土地资源的利用率。但是，没有限制的赠送面积现象，在一定程度上伤害了 城市规划的严肃性，扰乱了正常的市场的秩序。 关键词：房地产市场；赠送面积；N+1三房 1 引言 留意一下我们身边的楼盘的销售广告，有一种赠送建筑面积的广告很吸引大家的眼球。 “80 ㎡N+1 三房”、“90 ㎡N+1 三房两厅两卫”、“110 ㎡N+2 四房”，甚至有些楼盘还打出 买一层楼送一层楼，买300 ㎡送500 ㎡的超值大赠送。赠送面积手笔之大，超乎一般人的想 象。在楼盘的销售中，赠送面积俨然已经成为地产销售的一把亮剑，营销市场上很多房地产 公司都将赠送面积作为抢占市场的一件重要武器。 所谓赠送建筑面积，就是指开发商钻《建筑工程建筑面积计算规范》和报建验收政策 的空子，建造一些报建与验收时建筑法规上不计算或不全计算建筑面积的空间，采取各种措 施增加计算容积率以外的建筑空间面积，打着赠送面积的旗号销售给买家。私底下人们常常 称这种做法为“送面积”，在建筑设计业内，设计师将这种做法叫做“偷面积”。 2 市场现状 “N ＋1 三房”就是指报建验收时是两个房间的户型，经过后期对其中一个户内阳台或 户内挖空空间的改造，可以增加一个原来没有计算建筑面积或只计算了一半建筑面积的房 间，使得原来的两房户型变成了三房户型（如图1、2 、3 ）。“买一层送一层”是指利用地下 室不计入计容积率建筑面积的规定，将住宅楼地上一层下面的地下室通过私家楼梯将其与一 层联系起来，形成地下一层与地上一层结合的复式单位，因为地下一层不计算容积率，所以 房产证上的建筑面积没有包括地下部分的建筑面积，开发商就说地下部分是赠送给买家的建 筑面积。 在住宅小区规划与建筑设计中，通过赠送面积的方法，增加了计算容积率以外的建筑面 积，变相提高了居住区的容积率，这种做法在业内存在极大的分歧。有人认为，赠送面积展 示了行业的创新，让业主得到了实惠。因为相当一部分赠送的面积，并未违反现行规范[1]， 如双层高露台、飘窗等因为它本来就不计算建筑面积。反对者认为，赠送面积，就像是偷税 漏税，很多赠送的建筑面积实质上是为业主提供了非法的使用空间。偷得不好，反而会有反 效果[1] 。笔者本人也对现行的一些赠送面积的做法有异议。 例如：有些城市将二层通高阳台定义为露台，因为建筑规范中规定露台可以不计算建筑 面积。为达到不计算建筑面积的目的，有的开发商要求设计师将上下层阳台刻意错开，上下 层阳台错开后称其为露台，不计算建筑面积，进而提高小区实际容积率。 一般情况下住宅楼上下层阳台是一一对应的，结构梁板连接有规律，受力体系均衡，结 构安全性能较好，结构造价也比较低。为了错开上下层阳台，使下层阳台变为有两层通高的 露台而不计算建筑面积，把结构本应连接的梁板不连接或者连接后再挖空楼板，这些做法既 不安全，也不经济，也不实用，更不美观。实际使用过程中，现居住者为了保证自己家庭生 活空间的私密性，很多住户入住后自己在阳台顶上加上一层木顶棚或玻璃顶棚，以隔开来自 上层的视线干扰。 3 为什么有市场需求 为什么市场上这么热衷于赠送面积这一奇怪的现象呢？ 首先，留意一下房地产销售市场上的住宅产品可以看到，市场上正在热卖的大多是三 房二厅、二房二厅的套型结构，其实这种结构跟我们的实际使用需求还是有一定的差异的。 拿笔者自己家来说，我家现在住的就是市场上最常见的三房两厅的户型结构。三个房间分配 情况是，父母住一个房间，我住一个房间，我弟住一个房间。因我弟未婚，所以他的房间常 被作为客房使用，有亲朋来了，我弟就得“当厅长”睡大厅沙发，而且很多时候他的那个房 间还充当了杂物房的功能，过季的衣服、电器一大部分都塞在他的房间里。从实际使用中可 以看出，我家缺少一个书房兼客房和一个储藏间。 笔者有个朋友在珠海市买了套两房两厅的商品房，房子还未建好他就要我帮他看看户型 图，问我有没有可能帮他再加一个房间。我看了他的户型图，套型面积本来就不大，还受结 构柱梁的限制，实在找不到地方帮他加上一个房间。后来他告诉我，他装修时将阳台改为封 闭阳台，并摆了一张床进去，以满足他父母过来时有张床可以睡觉的需求。 现阶段