总部基地项目前期定位大纲最全最实用版2011年.docVIP

项目商业前期定位大纲 一、项目分析 （一）地块分析 1、基本指标 2、展示面分析 3、四至分析 4、人车流量分析 （二）区位分析 1、项目位置及其特性分析 （三）交通分析 1、外部交通系统分析 2、项目对外交通条件分析 （四）政策分析 1、片区整体规划分析 2、片区规划与其他区域规划对比分析 （五）SWOT分析 （六）项目核心价值体系分析 （七）项目开发面临关键问题分析 二、商业市场分析 （一）区域商业格局 1、商业格局分析 2、商业发展所处阶段 3、未来商业发展判断 （二）大型集中商业分析 1、业态分析 1）各层业态组合统计数据 业态面积比例 业态个数比例 2）各层业态组合分析 面积比例分析 个数比例分析 3）总体业态分析 面积比例分析 个数比例分析 2、主/次主力店分析 3、平面、垂直人流分析 4、人车流量分析 （三）商业街分析 1、业态分析 1）业态组合统计数据 业态面积比例 业态个数比例 2）业态组合分析 面积比例分析 个数比例分析 2、商家分析 3、人车流量分析 4、各商业街对比分析 （四）租金/售价水平分析 1、租金/售价数据 大型集中商业 商业街 2、租金/售价水平分析 影响租金/售价因素分析 （五） 竞争分析 1、区域竞争分析 2、同类型项目竞争分析 （六）商业市场分析结论 三、商家研究 （一）主力店商家访谈 （二）次主力/各品类代表品牌商家访谈 （三）其他商家访谈 （四）商家访谈小结 1、商家品牌建议 2、商家档次建议 3、符合项目定位及档次的代表性商家举荐目录 4、各业态商家进驻意向综合分析 （五）商家对本项目物业要求汇总及建议 项目认可度/建议 进驻意向 需求面积 单层面积 需求楼层 层高要求 楼板承重 柱间距要求 给排水 供配电 中央空调 店内垂直交通 燃气管道 排污 停车场位置、数量 物业交付装修标准 租金承受范围 交付租金形式 租赁年限 免租期 管理费标准 其他要求 四、项目定位 （一）市场定位 1、市场宏观环境分析 2、竞争格局分析 3、片区规划及发展趋势分析 4、可比案例的发展分析 5、消费者研究 6、商家研究 7、项目立地条件分析 8、项目商业属性的判断 9、市场定位的导出 （二）商业功能定位 （三）形象定位 （四）档次定位 （五）目标消费群定位 1、人群构成 2、消费需求 3、生活特征 五、建筑规划及业态布局建议 （一）建筑规划及业态布局整体思路 1、地块商业价值分析 2、业态与地块关系分析 3、建筑规划及业态布局整体思路分析 （二）商业建筑规划建议 1、影响商业建筑布局因素分析 （1）项目定位 （2）项目开发目标 （3）地块影响因素 （4）商家/消费者影响因素 2、商业建筑布局规划思路 （1）主力店.次主力店.专营店规划思路 （2）商业主通道规划建议 （3）商业主/次出入口建议规划 （4）停车场规划思路 （5）景观规划建议 （6）其他规划建议 3、商业建筑整体布局 （1）商业建筑规划整体布局方案 （2）案例参考 （3）中庭规划 （4）通道/过道/连廊规划 （5）层高规划 （6）扶梯、升降梯规划 （7）主/次出入口规划 （8）停车场规划 （9）人流、车流规划 4、铺位划分建议 （1）针对业态需求的标准划分建业 （2）针对未来可能的销售的铺位划分建议 （3）针对租赁进行的铺位划分建议 （4）综合以上考虑的整体铺位划分建议 （三）业态布局建议 1、业态组合影响因素分析 （1）项目定位 （2）消费群需求 （3）商家影响 （4）同类型项目解析 2、业态组合建议 （1）业态组合建议 （2）目标商家举荐 3、业态布局总体思路 （1）业态布局一般原则 （2）地块、商家因素影响 （3）业态布局总体思路 4、业态具体布局 （1）各层业态布局思路 （2）各层业态具体布局 （3）总体业态组合比例 （四）价值体系建设 1、各功能（业态类型）规模建议 2、项目商业功能发展方向建议 3、项目价值体系构建 在区域的地位如何 对比区域现有在营的商业项目优势在哪里 对经营商户的吸引力在哪里 对消费者的吸引点在哪里 未来经营的预期及发展方向在哪里 4、如何将项目推向市场（如何营销项目） 主推语建议 项目价值体系包装及展示建议 针对招商广告语建议 针对销售广告语建议 主题活动营销建议（如论坛） 媒体配合推广建议 开业主题活动建议 六、收益测算 （一）租售比例建议 1、发展商资金回收意向 2、可售比例论证 3、可售物业初判 4、可售比例结论 （二）租金建议 1、主要参考因素 （1）深度商家访谈 （2）项目周边租金调研 （3）商家租金承受范围 （4）项目自身商业价值的影响 2、项目租金预判 （1）各业态租金水平初步建议 （2）免租期及优惠期的考虑 （3）未来市场变化因素的考虑 （4）租金水平的修正及建议 （三）租金收益测算 1、未来