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王府花园项目可行性 研究报告 2007年2月 市场研析 芙蓉区经济发展状况 ★政治中心 芙蓉区是湖南省政治文化中心，省委、省政府（二院）、省军区等60多个单位和部门云集区内，确立了芙蓉区的政治中心地位。★金融中心 国家各类银行的湖南省分行及各类金融、证券、保险业的办事机构和营业点纷纷聚集在芙蓉区，使之成为湖南省的金融中心。★商务中心 以通程、华天、湘泉为代表的三星级以上宾馆70%聚集在芙蓉区，以顺天财富中心、亚大时代、 第一大道为代表的高档写字楼鳞次栉比。国内外工业企业在这里聚集，商务活动频繁，成为长沙的商务中心。★文化中心 省花鼓戏剧院、湘剧院、长沙晚报报业集团、省图书馆等众多文化新闻单位驻于区内，确立了芙蓉区的文化中心地位 长沙写字楼发展状况 长沙近几年经济迅速发展，十五规划，十一五规划推进长沙的商业迈向新的格局。长沙目前拥有65万平方米的写字楼可供租售，主要集中在芙蓉广场、松桂园、文艺路口、侯家塘四个区域。 ★芙蓉广场区域 顺天国际财富中心、第一大道、恒隆国际、中天广场、蓝色地标等为代表的写字楼构成了长沙写字楼核心区域。 ★松桂园区域 湖南新闻大厦，湖南财富中心、建鸿达?现代城、南方明珠，以及运达国际广场为主的写字楼。 ★文艺路口区域 亚大时代、湘域中央、湖南文化大厦、君临天下、维一星城等写字楼为主的写字楼。 ★候家塘区域 在侯家塘区域，集中了新世纪大厦、都市阳光、佳天国际新城、东一国际等写字楼。 本案周边随着经济的发展以及车站北路的拉通，商业比较成熟，车流，人流量相当大，并且生活配套齐全，但区域没有真正意义上的写字楼，基本上都是商住楼的形式出现，从而无法满足区域市场对写字楼的需求，导致大量写字楼需求者利用住宅办公，形成现在的不良局面，给区域写字楼的发展规划带来极大的影响和阻碍。 “国八条”，“国六条”等一系列的政策对房地产产生了巨大影响，“十一五”期间，各有关部门对房地产业十分关注，因此区域住宅做办公使用这种现象将会被取缔，越来越多的专业写字楼将取代，区域商业发展局势将越来越明朗。 长沙写字楼的销售价格表 项目 物业类型 位置 建筑面积（M2） 容积率 均价（元/M2） 东一时区 18层 长沙市人民东路与二环线交点东南角 36093㎡ 8.1 3200元/㎡ 诺亚·方舟大厦 33层 人民东路杨家山立交桥东 4.3万㎡ 7.0 3100元/㎡ 锦泰商务大厦 7层 芙蓉区东二环线锦泰家园东北角 4650㎡ 1.77 3400元/㎡ 上河国际商业广场 22层 人民路与万家丽路交汇处 11.89万㎡ 3.02 3000元/㎡ 佳天国际新城 31层 长沙市芙蓉中路二段337号 6.3万多㎡ 6.5 4200元/㎡ 中天广场 32层 五一大道与芙蓉路交汇处 17.5万多㎡ 8.99 5500元/㎡ CTA财富中心 31层 芙蓉南路368号（省电大对面） 6万㎡ 4.78 4380元/㎡ 嘉顿·新天地 24层 五一广场西南面 4.7万㎡ 7.19 4600元/㎡ 结论：长沙主要商住楼价格主要在3000－4000元/㎡,专业写字楼的价格集中在4500－5500元/㎡。 区域写字楼（商住楼）租售情况 楼盘 位置 面积 租价 备注 湘域 中央 五一路与韶山路交会处 100－134㎡ 0.9－1.2元/㎡/天 毛坯 86.5－134㎡ 1.0－1.4元/㎡/天 简装 鸿飞 大厦 八一路袁家岭路段 50－70㎡ 0.5－1元/㎡/天 简装 凯旋 国际 正对火车站,东临车站中路,南临国储电脑城 72－108㎡ 0.7－0.96元/㎡/天 毛坯（A座办公楼） 72－108㎡ 0.9－1.1元/㎡/天 简装（A座办公楼） 50－120㎡ 0.5－0.7元/㎡/天 毛坯（B座商住楼） 50－120㎡ 0.6－0.9元/㎡/天 简装（B座商住楼） 上东印象 位于晚报大道与二环线交汇西南角 125㎡ 0.7元/㎡/天 简装，带电器 都市 先锋 芙蓉区长沙市车站北路168号 100－120㎡ 0.6－0.7元/㎡/天 简装，带家具 雍景园 位于车站北路与展览馆路交汇处 90－130㎡ 0.4－0.6元/㎡/天 一般装修 结论：从上表可知，长沙地区写字楼以及商住楼的租价并不乐观,普遍租价较低。 区域住宅发展状况 该区域是长沙的老城区，同时也是政府机关家属居住地，是城市的风水宝地，近几年，区域住宅市场迅速发展，引现出一批档次较高的住宅项目，如王府花园、梦泽园、上东印象等，带动区域住宅的整体品质感的提升。 由于区域内有烈士公园，又有五一商圈，火车站商圈的支撑，车站北路的拉通，使王府花园周边区域形成了一个良好的居住环境，确有出则繁华，入则宁静之感