房地产业房地产市场与房地产中介互动机理研究.docVIP

房地产业、房地产市场与房地产中介互动机理研究 一、房地产业与房地产市场 （一）房地产业简述 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一新兴的独立产业，使城市第三产业的一部分。房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等） 图1-3 房地产市场结构层次 3．房地产市场体系分析 房地产市场是生产资料市场、消费资料市场、金融市场以及劳动力市场等组成的市场体系中的一个子系统，它与上述四个子系统之间的信息流、物质流、价值流、人力流等保持着紧密的联系（图1-4）。房地产市场体系包含了房地产物质要素市场、房地产金融市场、房地产人力要素市场、房地产消费市场等。 图1-4 经济体系中的房地产市场 二、房地产市场互动机理研究 房地产市场运行内部整体互动机理 通过房地产增量市场的沟通，土地市场和房地产存量市场之间也有着紧密的联系。将土地出让市场和房地产增量市场、房地产增量市场和存量市场相互作用的四象限模型合在一起，可以得出下图（见图1-5）。 如图1-5（a），存量市场的需求应该是整个房地产市场发展的源头，它取决于经济的发展、人口的变化等等对于使用空间的需求。 当经济膨胀、人口增长、居民可支配收入提高时，对存量房地产的需求就会加大。而存量市场的反映首先是空置率的减小，存量房地产价格缓慢上升。在特定时期，存量市场的供给是不变的。因此，当空置率减小到自然空置率时，存量市场的供给不再增加，在需求不断 在需求不断膨胀的情况下，存量市场的价格迅速上升（见象限Ⅰ）。 在增存价格比保持不变的条件下，当上涨的存量房地产价格决定的房地产增量价格高于其重置成本时，便形成了对增量市场的需求。也就是说，当存量市场不断膨胀的需求不能得到充分满足时，在价格机制的作用下，这部分的需求转化为对增量市场的需求（见象限Ⅱ和Ⅲ）。 如图1-5（b），当增量市场的空置房屋不能满足其需求时，对增量市场的需求会通过容积率的作用转化为对土地的需求（见象限Ⅰ）；开发商会依据此时增量市场的价格决定待开发地块的价格（土地的需求价格），当土地的需求价格高于土地的供给价格时，新的地块被开发（见象限Ⅱ）；这时的地价经过房地产项目的开发过程，转为新的房地产增量的价格，土地增量转为房地产增量（见象限Ⅲ和Ⅳ）。当该价格与上一轮由存量房地产价格决定的增量房地产价格相等，并且新建成的房地产增量与上一论所需求的房地产增量相等时，房地产存量市场、房地产增量市场和土地出让市场均达到了均衡。 不断增加的新的增量建成后进入存量市场，改变了存量市场的供给水平（a图象限Ⅳ）。到此为止，整个房地产市场的一个完整的作用过程结束。存量市场的需求增加，通过房地产各个子市场组成的系统内市场机制的自发作用形成了存量市场的供给。在这个房地产市场的整体运行过程中，我们可以得出： （1）对土地的需求从根本上来源于存量房地产市场的需求 在图1-5中，我们可以找到一条明显的内部作用线，即： 存量房地产价格→增量房地产价格→地价→土地出让量 这些变量之间完全可以通过市场机制联系起来，即从需求的角度来看，房地产三个子市场的作用关系为： 存量市场的需求→增量市场的需求→土地市场的需求 可见，房地产市场需求的调控对象应该是存量市场的需求。当存量市场的需求水平改变后，房地产市场内部的市场机制通过对增量市场的需求作用，最终引致对土地市场的需求。 （2）土地市场的供给是整个房地产市场供给的源头 在图1-5中还可以得到另一条曲线，即： 土地出让量→房地产增量→房地产存量 也就是说，从供给的角度来看，房地产三个子市场的作用关系为： 土地市场的供给→增量市场的供给→存量市场的供给 因此，对房地产市场供给的调控应该针对土地市场的供给。土地是整个房地产市场发展的源头。 （3）市场机制在房地产市场内部的互动中起主要作用 图1-6将整个房地产市场看成一个系统，该系统对外的联系开口仅有存量市场的需求和土地市场的供给，而增量市场的供给和需求完全通过内部的市场互动来解决。房地产市场中的土地市场、增量市场和存量市场是一个整体，各个子市场就好比是一部机器的大小齿轮，互相依存，互相带动，共同组成一个系统。这部机器的动力装置就是市场机制，各个市场中都是由供给和需求来确定价格，再由价格来配置资源。 图1-6 房地产市场系统图 这个系统图的政策意义在于：对目前我国增量市场存在的问题应该通过存量市场和土地市场来解决，即对房地产增量市场应该实行间接调控，决不可以“头痛医头，脚痛医脚”，从而无法达到解决问题的关键，降低了市场效率。 2．房地产市场运行外部影响因素 房地产市场内部运行通过价格机制在各个子市场内部形成房地产价格——供给和需求曲