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* * 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） 30－200 部分商家30以下亦可 经营楼层选择（层） 1 结构层高要求（m） ≥4 开间（m） 3－10 物业交付装修标准 毛坯 服务配套物业条件 * * 娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，一般一、二、三楼均可，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。 技术指标 具体要求 需求面积（㎡） ≥200-500 经营楼层选择（层） 2－3 结构层高要求（m） ≥4 给排水 市政给排水 供配电 市政配电 排污 提供接口，排污水管直径要宽 燃气管道 需要 停车场车位 50个以上 物业交付装修标准 毛坯 生活娱乐类物业条件 * * 第三部分 租售定位 A租售定位 B租售价格策略 * * A租售定位 租售定位原则： 以目前项目周边商业气氛不浓厚，商业项目不成熟的问题为依据； 以公司的开发意图为准： 产品以最终销售，利润最大化的经营目的。 *项目租售策略建议如下： * * A租售定位—借鉴类似赢利模式策略 商业的赢利模式 纯销售模式 租售结合的模式 纯租赁模式 售后返租策略 先租后售策略 分割式销售策略 分层与分散结合策略 分散出租策略 分层(片)出租策略 整体出租策略 拍卖销售策略 考虑到周边无类似商业存在及一期的开篇作用，最佳方式 翰林小镇 商业定位及招商运营思路 长江地产·招商部 2014年3月 目 录 ---------------------------------------------------- 第一部分 翰林小镇 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营思路 第一部分 翰林小镇 翰林小镇定位如下： 功能定位：以吃、住、行、游、购、娱为一体的文化旅游地产综合体； 业态类型：情景式商业街、大型游乐园、小平足迹园、温泉酒店、拓展体验、会议度假、高端住宅； 形象定位：一百万平米世界级城市会客厅； 商业街定位如下： 功能定位：以吃、住、行、游、购、娱为一体的情景式商业街； 业态类型：以旅游购物、大众餐饮、风情客栈、休闲、娱乐为主，社区配套等； 形象定位：广安城市休闲文化的集中地； 第二部分 业态布局 A 市场分析 B 商业定位 C 业态组合 D 规划布局 A 广安城市概况 B 广安城市发展规划 C 区域市场分析结论 D 项目SWOT分析 E 广安城市商业租售分析 F 广安城市餐饮业经营分析 G 广安城市酒店住宿业分析 H 广安城市农家乐分析 A 市场分析 广安市位于四川东部，面积6344平方公里。1998年7月国务院撤销广安地区设立的地级市，辖广安区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。市人民政府驻广安区广福镇。广安人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。自然风景和人文胜迹独具特色。农业物产丰富交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，兰渝铁路（包括正线和支线两条线路）正在加紧建设中，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，广安火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。 A 广安城市概况 B 广安城市发展规划 1核（环城公路以内形成50万人的核心组团区域） 2园（广安经开区前锋工业园区和现代农业示范区观塘核心园区） 3带（广前工业发展带、河西农业发展带、沿江生态旅游发展带） 4区（物流园区、中央商务区、文化旅游产业区、综合服务功能区） 项目处于城市旅游核心资源区域，地段不具备可复制性。唯一性凸显。 协兴园区为政府重点打造区域，是将来城市休闲文化产业集中地，板块价值显现。 交通便利，两条主干道为项目带来交通优势，且骑游道主要路段为本项目独享。 区域几大重点项目完成建设后，土地资源稀缺性产生，土地价值升值潜力提升。 C 区域市场分析结论 本案 D 项目SWOT分析 1、地段：准5A级景区小平故居正对面. 2 、交通便利，通达性好； 3 、自然环境优美，绿化率高，人文优势； 4、项目规模大，业态丰富，可相互带动； 5、温泉、游乐场两大业态为广安首创； 6、自有资金充裕，抗风险能力强。 机会： 1、正值小平诞辰110周年之际，协兴片区政 策支持力度大； 2 、周边道路系统将在小平诞辰之际全部呈现； 3 、温泉、大型游乐园等可为项目带来更多 关注及稳定人流； 4、片区众多大项目集中开发，炒热区域价值； 5、周边很多项目取得土地资质较慢。 威胁： 1 、葫芦岛、广安天下、枣山等竞争商业的先入 为主,分流仅有的部分客源； 2、周边配套不完善,人流量少. 3、项目商业体量大，商业运营难度较高。 劣势： 1、片区尚处于规划发展中,周边生 活配套较少； 2 、园区内居住氛围较弱，完成住宅开