标杆地产商业裙楼价格策略报告.pptVIP

（四）定价标准 据悉，政府即将出台限价新政，建议商铺的销售进 度要加快，通过市场比较法的参照和租金还原法的检 验，同时参考了本片区二手商铺近期的价格走向。 如：兴业银行西侧铺位成交价为3.6万-3.8万元/平方； 国商一层带租约销售近期放盘为3.2万-3.8万元/平方。 因此，价格制定的参考依据要审视其各自的抗风险 因素，避免有价无市。建议商铺的定价要适中，并以此 价格尽快实现销售，因此确定本项目分层实收价格为： 首层均价35000元/㎡ 二层均价18000元/㎡ 三层均价13000元/㎡ 四层均价11000元/㎡ 这种价格定位对于 二层以上而言，也必须面对自营或自用为目的的购买客户，依靠经营来获取相应的回报，而纯粹的投资目的很难支撑该价格。 * 定价标准二： 从目前客户反馈信息看，有意向客户对一、二层整体购 买，因此针对这种有利与快速回笼资金，弱化风险的方 式，我们建议制定更优惠的定价标准，即整层销售实收 价格为： 首层整体价格32000元/㎡ 二层整体价格15000元/㎡ * 报告基本提纲 一、定价背景 二、定价原则 三、价格表制定过程 四、价格推售策略 * 问题思考： 我们的定价，市场能接受吗？ 现有大环境对我们的价格策略提出怎样的要求？ 二层以上是否有分割销售的可能？ 查丈面积核对不精确？（9728？OR11519？） 四层功能不明确？（办公多功能厅OR商业？） * 解决方法： 深度挖掘项目核心价值； 寻找大客户资源作为支撑； 招商面向品牌连锁商业机构或专营机构，以强 化项目的品牌形象和价值提升； 在项目外包装的细节处理上和服务环节上， 注重对客户感知价值的影响。 我们的定价，市场能接受吗？ * 解决方法： 理顺销售环节，把握政策脉搏。 做到循规蹈矩，一切工作都围绕着落实工程、解 套的进度，稳固项目形象。 针对二层以上单位有价无市的状况，建议以整层 或大面积销售为突破口，或采取租赁方式。 现有大环境对我们的价格策略提出怎样的要求？ * 现有中心区的写字楼二层也可以实现销售，但销售形 式都是以整体销售为特征，业主以银行或酒楼为主； 分割销售基本不存在，可以参照的项目是购物公园二 层商铺，但现在绝大多数单位都空置，表现出市场对 二层小面积商铺反应冷淡，应该说二层分割销售可行 性不大，但深层次原因是没有规范的经营管理统筹。 二层以上是否有分割销售的可能？ 现状分析： * 解决方法：遵循多头并进的原则。 既然二层分割销售可行性不大，是不是就没有可能呢？ 毕竟本项目对资金的回笼要求高。 二层以上单位以整层或大面积销售具有偶然性，必须通过 开发商组建招商团队 来接洽，同时可以实现高出租率和有 效经营管理来促进物业升值，为投资者所关注，为以租带 售提供条件； 我们在经营定位上遵循了中心区商务活动中，对于产品和 企业展示的需求，可以从“展示”角度，定位为综合展示 厅，采取租售结合，以租带售 的方式，作为整体销售备选 方案。 * 价格表制定过程 打分实现内部调差 市场验证价格竞争力 核心均价对比检验 * 打分实现内部调差 项目价格制订存在的负面问题 优质商铺不多，如转角铺； 实用率太低，一层76.7%-83.2%，二层64.3%，三层61.3%，四层72.5%；而周边的商铺都能达到80%-93%； 一层商铺面积过少； 商铺规划没有考虑人流导向，黄金位置铺面面积过大，很难从单价上挖掘价值。 * 打分实现内部调差 根据楼层的价值大小，将项目按照楼层分成4个区间进行打分： 一区（1层） 13个单位，面积由16.88－587.6平米 二区（2层） 21个单位，面积由36.23－449.37平米 根据商铺的关注因素，设置权重如下： 权重设置考虑： 可达性涉及人流量和昭示性的大小，面积因素则控制总价，对商铺销售影响较大，权重应适当提高； 开间和结构因素相对来说影响稍弱，权重可适当降低； 因素 昭示性 可达性 面积 开间 结构 权重 20% 30% 25% 15% 10% * 特殊单位调差 1层风井、楼梯对01、10、12号等三个优质铺位的遮挡； 09单位被空调机房遮挡，做适当调整； 06单位门前风井遮挡； 特殊单位调差操作方式： 风井、楼梯遮挡个别调差-300元/平米； 空调机房遮挡个别调差-200元/平米； 转角铺个别调差800元/平米。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 房地产E网 本报告是严