第二讲-中国“鬼城”产生的原因.pptVIP

贵阳 贵阳是西南重镇，也是省会城市，吸引力比小城市要大得多。但待消化的潜在住宅库存供应，早已超过3000万平方米，这个只有300万左右常住人口的城市，消化这些库存可能需要数年，鬼城的阴影，随时都可能笼罩这里。4.11的图\贵阳.jpg 温州 尽管温州房价一度高企，却依然存在快速增长的高库存，和鄂尔多斯一样，温州变“鬼”，也与房价暴跌和民间借贷崩溃脱不了关系。伴随着房价下跌，多数炒房者都资不抵债，各种跑路事件频发，反过来又促使投资者卖房，循环之下，“温州炒房团”的神话也宣告破灭。 云南呈贡 位于昆明东南，距昆明主城17公里，面积461.1平方公里。2003年昆明市委、市政府把呈贡新区建设作为现代新昆明建设的突破口率先启动。新建的13座市政大楼，早在2007年就已建成，但因相关学校、医疗、餐饮等配套设施不完善，昆明市级行政机关迟迟不搬，导致大量建筑空置，入住率极低。4.11的图\呈贡1.jpg 三亚 相比之下可以用来炒作房地产的概念就强大多了，旅游度假胜地，重点开发区，三亚的房屋均价堪比京、沪，但房子大多是空的， 据统计，海南岛外人士购买三亚住房的比例超过85%，而多数业主只有在冬季才会到三亚来，无论这些房屋是被闲置还是空置，到了晚上各种高档住宅区始终漆黑一片。4.11的图\三亚1.jpg、4.11的图\三亚2.jpg 中国“鬼城”问题研究 一、中国最大鬼城“逆袭” 郑东新区的逆袭，从过去饱受质疑的“中国最大鬼城”，成长为建成区突破100平方公里、人口突破100万人、全口径税收突破135亿元的成熟城区，郑东新区只用了12年。而在郑东新区建设之前，该区域的总人口也不过5万人。 郑东新区 郑东新区政府大楼奢华程度丝毫不输鄂尔多斯。郑州新区的高层住宅楼，空置率奇高。郑东新区商住房空置率最高，房屋空置率达90%，几近成为一个空城。这是一群热心大学生花费两个月时间得出的数据，样本包括郑州6区的29家大型楼盘，约1.1万套商住房。 2014年郑东新区实际入住人口已达103.2万人，其中，常住人口28.9万人，暂住人口29.8万人，寄住人口5.6万人，从业人员20.9万人，高校学生18万人。在郑州市16个县(市、区)中，人口总数仅次于金水区，已成为名副其实的百万人口城区。 产城一体化发展。郑东新区着力构建“116”现代服务业体系，以“金融业”为主导产业，以“高端商贸业”为支柱产业，加上“总部经济、科技研发、会展旅游、文化传媒、中介服务和电子商务”6个配套产业，并在2013年10月底前完成全口径税收突破百亿元，达到101.86亿元，同比大幅增长；固定资产投资完成365.3亿元，同比增长47.4%。 二、“鬼城”定义 鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。随着城市化的推进，出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被称为“鬼城”。如江苏的无锡太湖新城等。 2013年，内地“鬼城“现象蔓延，除了此前广泛报道的贵阳、营口等城市，常州和丹徒、鹤壁和湖北十堰，也开始出现鬼城的魅影。 三、鬼城判定标准 判定标准：城区人口与建成区面积的比值低于0.5或稍微高于0.5。按照这一指标体系，中国未来可能会出现近50座“鬼城”。 这个标准的理论依据来自国家住建部的占用地标准—每一平方公里建成区容纳1万人口。根据此标准，以城区人口与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并将这一数值称为“鬼城指数”。 2014年“鬼城”指数位居前十位的城市是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。 四、鬼城产生的原因 第一个原因：城市的无序扩张 规划新城新区已成为难以遏止的地方冲动。很多地区之所以会出现“鬼城”是因为我国在城镇化建设过程中盲目规划新区，搞摊大饼式扩张，单纯的投资项目、建新城区、大学城、圈地盖房子等。与此同时，农业转移人口难以融入城市社会，人口集聚功能没有发挥出来。 第二个原因：我国大多数城市太依赖房地产业，乃至房地产业成为支柱产业。 房地产业成为支柱产业，为得到更多房地产税及土地出让收入，政府高价拍卖土地，房地产公司高价买进修建房屋，房价必定上涨。 炒房者的投入，更增加了房价的上涨空间，产生房地产泡沫，泡沫的破灭导致大量空置房屋的产生。在虚高的房价下，一面是买不起房消费者增加，一面是“鬼城”、“空城”或“睡城”的不断增多。 “睡城”，也称为“卧城”，主要指大城市周边的大型社区或居民点，这些人口相对集中的区域，由于缺乏成熟如衣食住行、商业休闲、教育娱乐等区域功能的城市配套，人口虽大量入住，但也就是局限于晚上回家睡觉，白天照样开车或者乘车往市中心赶着上班。 在中国的北京，通州、天通苑、回龙观、望京等地区皆被称为“睡城” 资料：泡沫及房地产泡